Содержание публикации:

1. Договор пожизненного содержания с иждивением. Общие положения
2. Стоимость объема содержания по договору пожизненного содержания с иждивением. Определение размера пожизненной ренты
3. Ограничения распоряжения жилым помещением, переданным плательщику ренты
4. Основания прекращения пожизненного содержания с иждивением
5. Право пожизненного проживания в жилом помещении по договору пожизненного проживания с иждивением относится к вещным правам
6. Недвижимое имущество, переданное плательщику ренты, не входит в состав наследства получателя ренты

1. Договор пожизненного содержания
с иждивением. Общие положения

В соответствии со ст. 601 ГК РФ по данному договору гражданин - получатель ренты передает в собственность другой стороне - плательщику ренты недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание этого гражданина и (или) указанного им лица.

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты с той лишь особенностью, что вместо непосредственной уплаты ренты плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание гражданина с иждивением, то есть осуществлять уход за гражданином, обеспечивать его содержание, покупать продукты питания, одежду, лекарственные препараты, оплачивать медицинское обслуживание. Предоставленное содержание с иждивением может включать обеспечение и иных потребностей гражданина, например, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Такой договор может также предусматривать выплату единовременной денежной суммы вначале и затем определенных денежных сумм ежемесячно до момента смерти, а также оплату коммунальных услуг, процентов за просрочку платежей и т.п. (п. 1 ст. 585, п. 1 ст. 602, ст. 603 ГК РФ).

Срок действия данного права - до конца жизни получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

Плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо. Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только физическое лицо.

В соответствии со ст. 34 ЖК РФ содержание данного права составляет правомочие пользования жилым помещением.

Основополагающим признаком договора пожизненной ренты является установление выплаты ренты на срок жизни получателя. Экономически плательщик ренты получает кредит (имущество получателя), а общий размер платы, включающий погашение основного долга (рента), зависит от того, сколько проживет другая сторона договора.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (п. 1 ст. 158, ст. 584 ГК РФ).

В статье 411 ГК РФ содержится важное положение о том, что требования, связанные с пожизненным содержанием с иждивением, не подлежат зачету. Поэтому плательщик ренты не вправе зачесть в счет ренты, подлежащей выплате ее получателю, любые долги последнего перед ним (например, по договору займа).

Из судебной практики следует, что нетрудоспособный гражданин - получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, заключенному с наследодателем - плательщиком ренты, не наследует по закону в качестве иждивенца наследодателя (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании").

2. Стоимость объема содержания
по договору пожизненного содержания с иждивением.
Определение размера пожизненной ренты

Стоимость объема содержания. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины - не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

Определение стоимости всего объема содержания с иждивением является необходимым (существенным) условием договора пожизненного содержания с иждивением. При отсутствии указанного условия договор считается незаключенным. При определении общего объема содержания с иждивением должны не только учитываться фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оцениваться оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т.п.

Таким образом, существенное условие договора пожизненной ренты с иждивением является размер обязательств, выраженный в деньгах, именуемый стоимостью. Данная стоимость включает в себя расходы плательщика ренты, связанные с предоставлением всех материальных благ (товаров потребления, оказание услуг и т.п.) получателю ренты, определенных обсуждаемым договором.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, такая выплата осуществляется по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

Пример определения размера пожизненной ренты

В литературе приводится следующий пример определения размера пожизненной ренты:

"В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер пожизненной ренты исходя из рыночной стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, прогнозной продолжительности жизни получателя и ставки процента по кредиту. Например, под выплату пожизненной ренты передается земельный участок. Возраст мужчины, заключающего договор ренты, - 45 лет. Стоимость аналогичного земельного участка составляет 3 млн руб. Среднестатистическая продолжительность жизни составляет 65 лет. Ставка банковского процента на момент заключения договора - 10% годовых. Использование формулы расчета аннуитетного платежа позволяет предположить, что размер пожизненной ренты будет около 29 тыс. руб. в месяц. Если получатель умрет раньше прогнозного срока, плательщик получит дополнительную прибыль, если проживет дольше, то убыток. Поэтому договор пожизненной ренты называют алеаторным (рисковым)" (Березин Д.А. Стоимость пожизненной ренты / Д.А. Березин // Нотариус. 2017.).

3. Ограничения распоряжения жилым помещением,
переданным плательщику ренты

Гражданский кодекс РФ указывает на ограничения распоряжения имуществом, переданным плательщику ренты в обеспечение пожизненного содержания. Как следует из ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое жилое помещение только с предварительного согласия получателя ренты (письменного и нотариально заверенного).

В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если не было осведомлено о его наличии.

Договор пожизненного содержания с иждивением, в отличие от других видов ренты, предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь стороны договора обычно постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребностей иждивенца в жилище, питании, одежде и т.п., иждивенец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для иждивенца абсолютно неприемлемой. Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой в конечном счете переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть согласно абз. 1 ст. 604 ГК РФ предварительно согласованы с получателем ренты.

Если плательщик ренты совершит сделку по отчуждению недвижимого имущества без согласования с получателем ренты, последний имеет право требовать признания в судебном порядке всех совершенных плательщиком сделок недействительными на основании ст. 173.1 ГК РФ ("Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления").

4. Основания прекращения
пожизненного содержания с иждивением

К основаниям прекращения пожизненного содержания с иждивением ГК РФ относит как смерть получателя ренты, так и существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств.

Если плательщик ренты не выполняет своих обязательств перед получателем ренты, последний вправе потребовать расторжения договора пожизненного содержания с иждивением и потребовать от плательщика ренты либо возврата ему жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены за это помещение. Выкупная цена определяется без зачета расходов плательщика ренты по содержанию получателя ренты.

Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ право получателя ренты на одностороннее расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возникает при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Характер нарушений - могут ли они быть признаны существенными или нет - определяется конкретными обстоятельствами отношений между участниками договора пожизненного содержания с иждивением. В частности, существенный характер приобретают неоднократные, систематические случаи неисполнения плательщиком ренты своих обязанностей по предоставлению иждивения получателю ренты.

Во избежание негативных последствий и убытков в договоре необходимо четко прописать все обязанности по содержанию плательщика ренты (как материального, так и нематериального характера). А в подтверждение их исполнения надо осуществлять сбор, учет и хранение всех платежных и иных документов, из которых следует, что именно плательщик ренты исполнил то или иное обязательство либо оно выполнено третьим лицом, но за счет плательщика ренты.

Чеки на покупку продуктов, рецепты и чеки на лекарства, договоры и платежные документы, подтверждающие привлечение плательщиком ренты третьих лиц для исполнения договора, квитанции на оплату коммунальных услуг с подписью плательщика ренты, а также выписка с соответствующего банковского счета, если оплата осуществлялась в безналичном порядке, - все это послужит доказательством надлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты, если дело дойдет до суда.

5. Право пожизненного проживания
в жилом помещении по договору пожизненного
проживания с иждивением относится к вещным правам

Право пожизненного проживания в жилом помещении по договору пожизненного проживания с иждивением следует отнести к вещным правам ввиду наличия совокупности следующих признаков.

Прямое указание закона на вещный характер прав. Статья 34 ЖК РФ, посвященная праву пожизненного проживания в жилом помещении по договору пожизненного проживания с иждивением помещена в раздел II ЖК РФ, озаглавленный "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Поскольку в данном случае речь не идет о праве собственности, то очевидно, что указанное право можно отнести к другим вещным правам.

Получатель ренты имеет равное с собственником право пользования жилым помещением. Правовое положение гражданина - получателя ренты как субъекта ограниченного вещного права практически совпадает с правовым положением отказополучателя, так как ст. 34 ЖК РФ содержит прямую отсылку к ст. 33 ЖК РФ. Это значит, что получатель ренты имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Если получатель ренты является дееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, то он несет по общему правилу солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Вместе с тем закон предоставляет возможность сторонам по договору своим соглашением установить иные условия пользования жилым помещением.

Право залога на жилое помещение. О вещном характере права пользования жилым помещением получателем ренты свидетельствует и то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это имущество.

Принцип следования. Указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ).

На основании ст. 33 ЖК РФ, п. 2 ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входящее в состав наследства, к другому лицу право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением и на основании завещательного отказа, сохраняет силу.

Защита при помощи вещно-правовых исков. Права получателя ренты как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков (ст. 305 ГК РФ).

Государственная регистрация права на жилое помещение, возникающего из договора пожизненного содержания с иждивением. О том, что законодатель рассматривает право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением как вещное, свидетельствует и то обстоятельство, что согласно ч. 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Соответственно, аналогичное право есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку в ст. 34 ЖК РФ сказано, что гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ. При этом ст. 34 ЖК РФ содержит отсылку на правила, предусмотренные ст. 33 ЖК РФ.

6. Недвижимое имущество,
переданное плательщику ренты,
не входит в состав наследства получателя ренты

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. По договору пожизненного содержания с иждивением недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты, то есть передача имущества от получателя ренты (наследодателя) к плательщику ренты осуществляется при жизни наследодателя. Следовательно, на день открытия наследства спорное имущество наследодателю не принадлежит, в наследственную массу не входит (если договор не расторгнут в установленном законом порядке при жизни наследодателя (получателя ренты)).