Бесплатная
Консультация:
Москва и МО
С-Петербург и ЛО
По России
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ "Логос"
  • Право члена семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением. Права бывших членов семьи. Права при переходе права собственности на жилое помещение
Право члена семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением. Права бывших членов семьи. Права при переходе права собственности на жилое помещение

Содержание публикации:

  1. Кто относится к членам семьи собственника
  2. Права членов семьи собственника жилого помещения
  3. Право члена семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением является ограниченным вещным правом
  4. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения - основание для прекращения права пользования жилым помещением
  5. Сохранение права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника
  6. Прекращение права пользования жилым помещением члена семьи собственника при переходе права собственности на жилое помещение

Правам членов семьи собственников жилого помещения на это помещение посвящены статьи 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ.

1. Кто относится к членам семьи собственника

В п. 1 ст. 31 ЖК РФ дается определение членов семьи собственников жилого помещения как проживающих совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Таким образом, при наличии определенного набора юридических фактов членом семьи собственника жилого помещения может быть признан практически любой гражданин, даже тот, кто не состоит с собственником ни в браке, ни в родстве, ни в свойстве. Для этого необходимо совместное проживание с собственником в принадлежащем ему жилом помещении и вселение собственником данного гражданина именно как члена своей семьи.

В п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обращается внимание на то, что "вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений ч. 1 ст. 31 ЖК РФ исходя из следующего:

а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки;

б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и др.) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи, или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию).

Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно ст. 3 Закона о праве граждан на свободу передвижения регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законами субъектов Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами".

2. Права членов семьи собственника жилого помещения

По общему правилу член семьи собственника имеет равные с собственником права, то есть члены семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться помещением собственника целиком (комнатами, коридорами, кухнями и др.). В то же время объем их прав (как и обязанностей) может определяться соглашением между собственником и членами его семьи. Равные у них и обязанности, и прежде всего обязанность использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Помимо основного права – права пользования жилым помещением, можно назвать следующие права члена семьи собственника:

право пользования общим имуществом собственников в многоквартирном доме – производное от основного права (собственности) право. Состав общего имущества определяется законом (в частности, в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);

право на вселение своих несовершеннолетних детей независимо от согласия на это как самого собственника, так и других членов его семьи, в том числе бывших. При этом не имеет значения также и норма общей и/или жилой площади, приходящейся на одного человека в этом жилом помещении, а также не имеет значения, занимает ли родитель вселяемого ребенка изолированное жилое помещение или нет. При этом, по общему правилу, члены семьи собственника жилого помещения используют жилое помещение для личного проживания в нем, они лишены права на предоставление жилого помещения в пользование иным лицам. В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" на этот счет дается следующее разъяснение:

"Часть 2 статьи 31 ЖК РФ не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения статьи 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору (коммерческого) найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также части 1 статьи 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение";

право на использование жилого помещения не только для проживания. Член семьи собственника (как и сам собственник) может использовать жилое помещение не только для проживания, но и для иных предусмотренных законом целей. Например, член семьи собственника имеет право приглашать в дом друзей и знакомых, что является неотъемлемым правом на общение, без которого человек не сможет чувствовать себя полноценным;

право на использование жилого помещения для профессиональной деятельности. Возможность использования жилого помещения для профессиональной деятельности прямо вытекает из отдельных законодательных актов. Так, в соответствии с п. 6 ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокат для организации адвокатского кабинета может использовать жилые помещения, принадлежащие на праве собственности ему либо членам его семьи, при условии получения согласия последних;

право требовать устранения нарушений своих прав. Члены семьи собственника могут потребовать устранения нарушения своих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника указанного помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

3. Право члена семьи собственника жилого
помещения на пользование этим помещением
является ограниченным вещным правом

Объектом правоотношения, возникающего между собственником и членами его семьи, является жилое помещение. Субъектом права являются только члены семьи собственника жилого помещения.

Право членов семьи на пользование жилой площадью в принадлежащем собственнику жилом помещении по своей правовой природе является их вещным правом на эту площадь, поскольку:

  • члены семьи собственника владеют и пользуются жилой площадью наравне с ее собственником и вправе требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ). В ст. 305 ГК РФ, в которой говорится о защите прав владельца, не являющегося собственником, и в которой говорится о субъектах вещных прав, имеются аналогичные нормы;
  • такой вывод проистекает из сопоставления названия главы 18 ГК РФ ("Право собственности и другие вещные права на жилые помещения") и ее содержания. Кроме права собственности глава 18 рассматривает только право пользования членов семьи собственника жилого помещения. Таким образом, именно право пользования жилым помещением членами семьи собственника ГК РФ называет другим вещным правом;
  • в Жилищном кодексе РФ правам члена семьи собственника жилого помещения посвящена статья 31, которая также помещена в раздел II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Таким образом, ЖК также подтверждает вещный характер этого права.

С 2005 года законодатель отказался от ранее существовавших гарантий членов семьи собственника при переходе права собственности на жилое помещение. Эти гарантии заключались в том, что при смене собственника они сохраняли право пользования жилым помещением. С указанной даты при переходе права собственности на жилое помещение члены семьи бывшего собственника жилого помещения утрачивают права на него и должны по общему правилу освободить жилое помещение.

Таким образом, права членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, утратили признак "следования за вещью", которое присуще вещным правам, соответственно вещная природа данных прав подверглась сомнению. Вместе тем, по указанным выше основаниям, право члена семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением можно отнести к особому вещному праву. О вещно-правовой природе прав членов семьи собственника жилого помещения свидетельствует прямое указание на него в законе, объект и субъект права, характер защиты права.

Содержание рассматриваемого вещного права составляет правомочие пользования.

Солидарная ответственность членов семьи собственника. Наделение членов семьи собственника особым правом пользования жилым помещением сопровождается возложением на них солидарной с собственником ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (абз. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ). Данная норма касается в первую очередь оплаты коммунальных услуг и обязанностей по содержанию жилого помещения. Таким образом, к каждому из должников требование может быть предъявлено в полном объеме. При удовлетворении этого требования одним из должников он приобретает регрессное требование по отношению к другим должникам.

Такая ответственность возлагается как на полностью дееспособных лиц, так и на лиц, ограниченных в дееспособности.

4. Прекращение семейных отношений
с собственником жилого помещения - основание
для прекращения права пользования жилым помещением

Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения является основанием для прекращения права пользования жилым помещением теперь уже бывшим членом семьи собственника. По требованию собственника указанные граждане обязаны освободить жилое помещение; если данные граждане отказываются сделать это добровольно, то они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Статья 31 ЖК РФ специально выделяет такую категорию лиц, как бывшие члены семьи собственника жилого помещения. К ним относятся лица, прекратившие с собственником жилого помещения семейные отношения (речь идет о случаях расторжения брака либо признания его недействительным).

Вместе с тем статья 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Речь идет о тех лицах, которые по каким-либо причинам отказались участвовать в приватизации жилого помещения в момент ее проведения, хотя имели на это право.

Рекомендуемые статьи:

Ребенок – бывший член семьи собственника? В судебной практике сформирован подход, согласно которому, ребенок не может стать бывшим членом семьи собственника.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.11.2007) было отмечено, что "лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка. Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями".

Рекомендуемые статьи:

5. Сохранение права пользования жилым
помещением за бывшим членом семьи собственника

Жилищный кодекс РФ предоставляет определенные гарантии социально незащищенным категориям граждан. В виде исключения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает возможность сохранения за бывшими членами семьи права пользования жилым помещением собственника на определенный срок на основании решения суда. Основанием для этого могут служить такие обстоятельства, как отсутствие у бывшего члена семьи самостоятельного права пользования другим жилым помещением и отсутствие возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья).

В таких случаях право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Срок сохранения права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника. В первоначальном варианте проекта ЖК такой срок был установлен в 1 год, однако впоследствии законодатель отказался от установления определенных сроков и этот вопрос был отдан на усмотрение суда.

При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

В п. п. 15, 16 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" отмечается, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит, исходя из положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.

Суд вправе обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи - алиментополучателя другим жильем. При решении вопроса о сохранении на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения суд, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, также вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.

Круг алиментообязанных лиц, основания возникновения алиментных обязательств определены СК РФ (п. 4 ст. 30, ст. ст. 80 - 105).

Решая вопрос о возможности возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи, суду необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела, учитывая, в частности:

  • продолжительность состояния супругов в браке;
  • длительность совместного проживания собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи в жилом помещении;
  • возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон;
  • период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи;
  • наличие у собственника жилого помещения денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену своей семьи;
  • наличие у собственника жилого помещения помимо жилого помещения, в котором он проживал с бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.

Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение (исходя из требований ч. 2 ст. 15 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ), а также то, на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником другое жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных возможностей собственника и других заслуживающих внимания обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь.

Прекращение права пользования жильем бывшего члена семьи собственника по истечении срока пользования жилым помещением

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Таким образом, истечение установленного судом срока означает прекращение права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника, и, соответственно, по иску он может быть выселен из занимаемого жилого помещения. Однако это правило носит диспозитивный характер, и в договоре между собственником и данным бывшим членом его семьи может быть предусмотрено иное. При этом до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Рекомендуемые статьи:

6. Прекращение права пользования
жилым помещением члена семьи собственника
при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В частности, исключения из общего правила установлены п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 292 в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.

С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение. Данное новшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве.

Изложенные выше изменения законодательства послужили основанием для вывода ряда ученых о том, что право пользования жилым помещением в связи с реформированием законодательства утратило вещный характер и стало обязательственным, о чем указывалось выше.

Не может быть выселен новым собственником гражданин, отказавшийся участвовать в приватизации занимаемого жилого помещения. Сохранение за ними свойства следования закреплено ст. 19 закона N 189-ФЗ, которая устанавливает, что действие положений ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Такие лица имеют право пользования соответствующим помещением, которое вытекает из ст. 292 ГК РФ. При отчуждении жилого помещения это право сохраняется.

В абз. 3 п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" прямо предусмотрено:

"К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)".

Прекращение права пользования жилым помещением лица, отказавшегося от его приватизации. Судебная практика исходит из того, что самостоятельное право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника утрачивается при добровольном выезде (аналогия с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Сам по себе факт наличия у лица права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем добровольном отказе от этого права (выезд в иное жилое помещение) не может служить основанием для сохранения за ним права пользования жилым помещением бессрочно. Иными словами, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим.

Гарантии для некоторых категорий членов семьи собственника. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Таким образом, в нем говорится о дополнительных гарантиях членов семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой (несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные в установленном порядке недееспособными - ст. 32 ГК РФ), попечительством (несовершеннолетние от 14 до 18 лет и лица ограниченные судом в дееспособности - ст. 33 ГК РФ), а также несовершеннолетних членов семьи собственника, оставшихся без родительского попечения (ст. 121 СК РФ).

Сделка, совершенная без согласия органа опеки и попечительства, необходимость получения которого предусмотрена указанным выше п. 4 ст. 292 ГК РФ, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску органа опеки и попечительства или иных лиц, указанных в законе (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).

Пожалуйста, поделитесь, если статья была вам полезна