Выводы суда: ипотека при надлежащем исполнении заемщиками обеспечиваемого ею основного обязательства не предполагает перехода права собственности на жилое помещение (предмет ипотеки) к иным лицам, что означает отсутствие нарушения прав несовершеннолетнего ребенка договором ипотеки

• Рекомендуем: "Ипотека и права несовершеннолетних. Согласие на сделку органов опеки и попечительства"

Судья Потякина А.Н. Дело № 33-6979/10

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 сентября 2010 года г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
Председательствующего Параскун Т.И.,
судей Цибиной Т.О., Мжельской Г.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам ответчика Администрации г. Бийска, ответчика ООО «АТТА Ипотека» на решение Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 19 апреля 2010 года по делу по иску Бессоновой Ольги Валерьевны к ООО КБ «Алтайкапиталбанк», ООО «АТТА Ипотека», администрации г. Бийска о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления, признании недействительным договора ипотеки, прекращении ипотеки в отношении жилого помещения,
Заслушав доклад судьи Цибиной Т.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бессонова О.В. обратилась в суд с иском к ООО КБ «Алтайкапиталбанк», ООО «АТТА Ипотека», администрации г.Бийска о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления, признании недействительным договора ипотеки, прекращении ипотеки в отношении жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истица указал, что совместно с супругом Бессоновым Р.Л. и малолетним сыном * имеют статус сособственников квартиры * в г. Бийске, где каждому из перечисленных лиц принадлежит по 1/3 доле.

22 мая 2007 года истец с супругом выступили созаемщиками по кредитному договору, заключив последний с ООО КБ «Алтайкапиталбанк». При этом цена сделки составила *, назначением кредита выступил ремонт жилого помещения.

В качестве обеспечения обязательств объект недвижимости передан кредитному учреждению в залог, о чем 22 мая 2007 года заключен договор ипотеки квартиры * в г.Бийске.

В 2009 году ООО «АТТА Ипотека» обратилось в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В ходе разрешения данного спора было установлено, что в числе заложенного имущества выступила 1/3 доля в праве собственности на спорную квартиру, принадлежащая несовершеннолетнему *.

Передача данного права в залог произведена в отсутствие волеизъявления родителей ребенка, которые в орган опеки и попечительства за разрешением о передаче доли * в залог не обращались.

Представленные администрацией г. Бийска заявления о даче подобного разрешения от 10 мая 2007 года они не подписывали, что подтвердили результаты почерковедческой экспертизы.

Данные обстоятельства указывают, что распоряжение администрации г. Бийска от 17 мая 2007 года № 550-р о разрешении передать квартиру* в залог, является незаконным.

Поскольку разрешение органа опеки и попечительства на передачу квартиры в ипотеку получено с нарушением требований закона, то договор ипотеки от 22 мая 2007 года является недействительным. При этом ипотека в отношении квартиры * в г. Бийске подлежит прекращению.

Решением Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 19 апреля 2010 года исковые требования Бессоновой О.В. удовлетворены частично.

Признано незаконным распоряжение администрации г.Бийска от 17 мая 2007 года № 550-р о разрешении передать в ипотеку квартиру* в г. Бийске.

Признан недействительным договор ипотеки 261д/7-ИП от 22 мая 2007 года, заключенный между ООО КБ «Алтайкапиталбанк» и Бессоновым Р.Л., Бессоновой О.В., * в лице законного представителя Бессоновой О.В. в обеспечение обязательств по кредитному договору № 261д/7-ИП от 22 мая 2007 года, в части передачи в залог 1/3 доли квартиры № * в г.Бийске, принадлежащей на праве собственности малолетнему *.

Прекращена ипотека на 1/3 долю квартиры № * в г. Бийске, принадлежащую на праве собственности малолетнему *, для погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С Бессоновой О.В. взыскана государственная пошлина в доход городского округа в размере * руб.

С ООО КБ «Алтайкапиталбанк» взыскана государственная пошлина в доход городского округа в размере * руб.

С ООО «АТТА Ипотека» взыскана государственная пошлина в доход городского округа в размере * руб.

При постановлении решения районный суд пришел к выводу о том, что спорные правоотношения регулируются положениями п.2 ст. 37 ГК РФ, согласно которому родители несовершеннолетних детей не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки об отчуждении имущества ребенка, в том числе по передаче последнего в залог.

Разрешению органа опеки и попечительства администрации г. Бийска от 17 мая 2007 года предшествовало письменное обращение Бессоновой О.В. и Бессонова Р.Л. с заявлением о даче разрешения на передачу в ипотеку квартиры №* в г. Бийске. Однако, в заключении судебной экспертизы почерка сделан вывод о том, что записи, расположенные в заявлении Бессоновой О.В., а также подпись от ее имени выполнены не Бессоновой О.В., а другим лицом. Установление выполнения подписи самим Бессоновым Р.Л. или другим лицом эксперту не представилось возможным.

Такие обстоятельства привели Суд первой инстанции к выводу о том, что Бессоновы О.В. и Р.Л. лично не обращались в администрацию г.Бийска с заявлением о даче разрешения на совершение сделки с имуществом малолетнего *.

В кассационной жалобе Администрация г. Бийска просит решение районного суда отменить, в иске Бессоновой О.В. отказать, поскольку судебной инстанцией не принято во внимание наличие доверенности, выданной истцом в пользу работников агентства недвижимости, предоставившей последним полномочия по обращению с заявлениями в органы опеки и попечительства. Помимо прочего, истцу и ее супругу в момент заключения сделки было достоверно известно о предмете и объеме залога.

В кассационной жалобе ООО «АТТА Ипотека» просит решение районного суда отменить с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку выводы суда основаны на неправильном установлении фактических обстоятельств дела, противоречат имеющимся доказательствам.

В качестве доводов жалобы ответчик также ссылается на доверенность, выданную истцом и ее супругом на совершение различных действий, связанных с оформлением кредита, а также пропуск установленного ст. 256 ГПК РФ процессуального срока на обращение в суд за обжалованием акта органа местного самоуправления.

Лицо, обратившееся с кассационной жалобой, усматривает в действиях истца недобросовестность, поскольку последний получил заемные средства в полном объеме, не производя возврат последних в пользу кредитного учреждения.

В возражениях на кассационные жалобы истец и третье лицо Бессонов Р.Л. просят оставить последние без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает необходимым решение районного суда отменить по причине неправильного применения норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22 мая 2007 года между ООО КБ «Алтайкапиталбанк» и Бессоновой О.В., Бессоновым Р.Л. заключен кредитный договор, согласно которому заемщикам предоставлен кредит на сумму * руб. для ремонта квартиры * в г. Бийске на 180 месяцев.

22 мая 2007 года между ООО КБ «Алтайкапиталбанк» и Бессоновой О.В., Бессоновым Р.Л., малолетним * в лице законного представителя Бессоновой О.В. заключен договор ипотеки квартиры * в г.Бийске.

Права залогодержателя ООО КБ «Алтайкапиталбанк» были удостоверены закладной (ст. 13 ФЗ "об ипотеке (залоге недвижимости)". На основании договора купли- продажи закладных от 08 июня 2006 года закладная была продана ОАО «*». На день разрешения спора владельцем закланной является ООО «АТТА ипотека».

В п.1.1 договора ипотеки от 22 мая 2007 года указано, что сделка совершена с согласия администрации г.Бийска на основании распоряжения от 17 мая 2007 года № 550-р.

Полагая, что договор ипотеки заключен в нарушение ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ГК РФ, поскольку на данную квартиру не допускается обращение взыскания, квартира передана в залог в отсутствие разрешения органа опеки и попечительства, Бессонова О.В. просила признать договор ипотеки и условие кредитного договора, предусматривающее условие об ипотеке, ничтожными.

Действительно, в силу п. 2 ст. 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.

В ст. 446 ГПК РФ перечислено имущество, на которое не может быть обращено взыскание. К подобному имуществу относится, в частности, жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Вместе с тем той же нормой права предусмотрено, что данное правило не действует в том случае, если жилое помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не установлен запрет на передачу физическим лицом-собственником принадлежащей ему квартиры, свободной от притязаний третьих лиц, в залог в обеспечение кредитного обязательства.

Квартира истицы также не относится к имуществу, перечисленному в п. 2 ст. 6 того же закона, которое не может быть предметом ипотеки, то есть к имуществу, изъятому из оборота, имуществу, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также к имуществу, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

П. 1 ст. 78 ФЗ базового закона определяет последствия обращения взыскания на заложенную квартиру в виде прекращения права пользования жилым помещением залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире. Более того, в силу данной нормы прекращение права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире, происходит при условии, что квартира заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение квартиры.

Что касается ссылки истицы на нарушение закона вследствие передачи квартиры в залог в отсутствие разрешения органа опеки и попечительства, то в силу п. 5 ст. 74 базового закона ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Распоряжением Администрации г. Бийска от 17 мая 2007 года № 550-р Бессонову Р.Л., Бессоновой О.В. предоставлено право передачи в ипотеку квартиры № *.

При этом не имеет значение то обстоятельство, что заключение эксперта ГУ «*» указывает, что записи, расположенные в бланковых строках заявления на имя заместителя главы администрации г. Бийска от Бессоновой О.В. от 10 мая 2007 года, а также подпись от ее имени выполнены не Бессоновой О.В., а другим лицом. Установить, кем- самим Бессоновым Р.Л. или другим лицом, выполнены записи в бланковых строках заявления и подпись от его имени от 10 мая 2007 года эксперту не представилось возможным.

Волеизъявление Бессоновых О.В. и Р.Л. на передачу в залог имущества несовершеннолетнего ребенка неоднократно выражено последними как при подписании кредитного договора, где в п.1.2. указано о передаче в обеспечение обязательств по сделке собственности Б*; так и при заключении договора ипотеки, где п.1.1 содержит тождественное условие.

Более того, 01 марта 2007 года Бессонова О.В. путем выдачи доверенности поручила *, * представлять собственные интересы при оформлении документов, необходимых для отчуждения спорной квартиры, в том числе в органах опеки и попечительства.

Такие обстоятельства свидетельствуют об осознанности и последовательности действий истца и третьего лица относительно передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку.

Нарушение прав несовершеннолетнего ребенка договором ипотеки не усматривается и с учетом того, что сама по себе ипотека при надлежащем исполнении заемщиками обеспечиваемого ею основного обязательства не предполагает перехода права собственности на жилое помещение - предмет ипотеки к иным лицам.

Таким образом, выводы районного суда относительно ничтожности условия договора ипотеки от 22 мая 2007 года не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Постановленное судом решение основано на неверном толковании норм материального права, а потому ..., подлежит отмене с постановлением нового решения об отказе истцу в иске.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Кассационные жалобы ответчика Администрации г. Бийска, ответчика ООО «АТТА Ипотека» на решение Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 19 апреля 2010 года удовлетворить.

Решение Восточного районного суда г. Бийска Алтайского края от 19 апреля 2010 года отменить.

Постановить новое решение, которым в иске Бессоновой Ольге Валерьевне к ООО КБ «Алтайкапиталбанк», ООО «АТТА Ипотека», администрации г. Бийска о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления, признании недействительным договора ипотеки, прекращении ипотеки в отношении жилого помещения отказать.

Вернуться к началу обзора: "Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)"