По состоянию законодательства на 15.08.2011 г.

Споры, вытекающие из договора залога недвижимого имущества (ипотеки) многогранны, и разрешая конкретный спор, суды применяют не только нормы закона, непосредственно призванного регулировать правоотношения сторон (закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), но и общие и специальные нормы части первой и второй Гражданского кодекса РФ, Земельного, Семейного, Жилищного кодексов Российской Федерации.

Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению..., отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)

Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).

Как, например отмечено в "Обобщении судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года", проведенного Астраханским областным судом, "в основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом:

• о взыскании банковской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество;
• об оспаривании договора залога,
• об изменений условий договора залога (ипотеки) в связи с разделом недвижимого имущества, являющегося предметом залога,
• о прекращении ипотеки, в связи с исполнением обеспеченного обязательства".

Следует сказать, что в большинстве случаев в признании договора ипотеки недействительным или незаключенным суды отказывают, т.к. истец обычно ссылается на нарушения закона, которые суд либо таковыми не считает, либо считает нарушения несущественными и не влекущими желаемых для истца последствий.

Согласие супруга, органов опеки

1. Согласие супруга на передачу в залог недвижимости (ипотеку)

2. Ипотека и права несовершеннолетних. Согласие на сделку органов опеки и попечительства

Заключение договора ипотеки,
государственная регистрация, прекращение ипотеки

3. Регистрация договора ипотеки в случае уклонения одной из сторон сделки

4. Требования о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке

5. Последствия выдачи доверенности на регистрацию договора ипотеки, прекращение ипотеки

6. Признание договора ипотеки недействительным. Судебная практика

7. Раздел общего долга супругов и возможность изменения договора ипотеки

8. Неустойка за просрочку по кредитному договору на будущее время

Закладная

9. Передача прав по закладной

Обращение взыскания на имущество,
заложенное по договору ипотеки

10. Практика обращения взыскания на заложенную по ипотеке квартиру

11. Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество. Судебная практика

12. Определение начальной продажной цены заложенного имущества на публичных торгах

13. Право оставить предмет ипотеки за собой в случае если торги не состоялись. Судебная практика

14. Отсрочка реализации заложенного имущества с публичных торгов

15. Выселение из заложенной по ипотеке квартиры при обращении взыскания

16. О возможности обращения взыскания на реконструируемый предмет ипотеки

Ипотека земельных участков,
жилых помещений

17. Ипотека (залог недвижимости) земельного участка

18. Обращение взыскания на заложенное по ипотеке единственное жилье заемщика

19. Ипотека и выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры

В "Обзоре" использованы следующие судебные акты (на которые имеются активные ссылки в соответствующих разделах):

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 01 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 августа 2010 года по делу № 33-10247/10
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 09 ноября 2010 года
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года по делу № 33-4303/2010
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011
Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года по делу № 33-1760/2011
Определение Верховного Суда Республики Тыва от 28 декабря 2010 года по делу № 33-1032/2010
Определение Алтайского краевого суда от 08 сентября 2010 года по делу № 33-6979/10
"Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений, рассмотренным судами Амурской области в 2009 году", подготовленная Амурским областным судом
Кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года по делу № 33-93/2011
"Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года" (Астраханский областной суд)
Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года по делу № 33-1687/2011
Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927
Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года
Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607
Определение Московского областного суда от 28 октября 2010 г. по делу N 33-10748
Определение Московского городского суда от 15 июля 2010 г. по делу N 33-21179
Определение Московского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8813
Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18 апреля 2011 г. N 33-4804/11
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 29 сентября 2010 года по делу № 33-8392/2010
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 15 сентября 2010 года по делу № 33-7824/2010 А-57
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу № 33-10381/10
Определение Ростовского областного суда от 17 марта 2011 года по делу № 33-3393
Кассационное определение Омского областного суда от 4 августа 2010 г. N 33-4563/2010
Кассационное определение Омского областного суда от 11 августа 2010 г. N 33-4532/10
Постановление президиума Омского областного суда от 5 октября 2009 г. N 44-Г-63 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 4(41), 2009)
Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 февраля 2010 г. N 33-1093/2010 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 1(42), 2010)
Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 21 апреля 2010 г. N 33-1969/2010 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 1(42), 2010)
Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297
Кассационное определение Пензенского областного суда от 01 марта 2011 года по делу № 33-572
Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2010 года по делу № 33-6966
Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу № 33-1965
Кассационное определение Кировского областного суда от 12 июля 2011 года по делу № 33-2166
Кассационное определение Кировского областного суда от 07 апреля 2011 года по делу № 33-1137

Александр Отрохов, Правовой центр "Логос" (г. Омск), 15.08.2011г.