Обзор омской судебной практики на тему незаконного отчуждения нежилых помещений технических подвалов многоквартирных жилых домов. Как правило, происходит следующее: право собственности на нежилые помещения технического подвала незаконно регистрируется за третьими лицами (муниципальным образованием - городом или иными субъектами). Департамент имущественных отношений города (или иные лица) передает по сделке спорные помещения третьим лицам, далее с помещениями совершается ряд сделок купли-продажи. Собственник жилого помещения обращается в суд с иском об истребовании спорного нежилого помещения подвала из чужого незаконного владения.

Из данного обзора видно, что если в первое время суды не применяли срок исковой давности к требованиям об истребовании помещений технических подвалов жилых домов, то впоследствии подходы в судебной практике менялись: начало течения срока суды стали исчислять с момента выбытия помещений из владения, вне зависимости от того, знал или не знал о таком выбытии истец. 

1. Суд постановил истребовать нежилые помещения, находящиеся в подвале жилого дома, признать недействительным право собственности ответчика на спорные помещения. Судом указано, что исковая давность на такие требования не распространяется

Решением Куйбышевского районного суда от 6 февраля 2009 года постановлено:

• истребовать у ответчика помещения, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания;
• признать недействительным право собственности ответчика на помещения, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного здания.

При этом, суд указал следующее:

Нежилое помещение не занято третьими лицами, в том числе арендатором, указанным в договоре, находится в запущенном состоянии, имеет свободный доступ для эксплуатирующих служб и собственников квартир данного дома. Оно представляет собой часть технического подвала, предназначенного для обслуживания проходящих в нем трубопроводов обще домовых систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Указанные трубопроводы предназначены для предоставления коммунальных услуг по отоплению, горячему и холодному водоснабжению, канализации в помещениях и квартирах, расположенных с 1 по 5 этаж...

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Заявленные требования в интересах Л.Н. - это требования об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир - подвалом. Согласно ч. 4 ст. 208 ГК РФ на эти требования исковая давность не распространяется.

2. При повторном рассмотрении дела, областной суд согласился с выводами суда первой инстанции об истребовании из владения ООО нежилых помещения подвала жилого дома и передаче их во владение собственников жилых помещений

Истец - собственник жилого помещения обратилась в суд с иском к ООО об истребовании нежилых помещений, о признании недействительным права собственности, о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО на нежилые помещения, о выселении ООО из занимаемых нежилых помещений, о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 8 октября 2009 года исковые требования удовлетворены частично, постановлено:

• истребовать у ООО спорные нежилые помещения;
• признать недействительным право собственности ООО на спорные нежилые помещения;
• признать недействительной государственную регистрацию права собственности ООО на спорные нежилые помещения
• выселить ООО из занимаемых нежилых помещений.

При этом, суд указал следующее:

Согласно схеме внутридомовых сетей по спорному нежилому помещению, приложенной в качестве приложения к рассматриваемому судом гражданскому делу, в данному нежилом помещении проходят трубопроводы системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Данные внутридомовые сети являются общим имуществом собственников жилого дома. Доступа к внутридомовым системам для обслуживания и ремонта третьему лицу - ТСЖ "Дом со шпилем" нет.

Следовательно, указанные спорные помещения являются частью технического подвала дома и не могут быть отчуждены либо переданы в пользование, поскольку должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб.

В силу ч.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Заявленные истицей Л.Ф. по существу сводятся к требованию об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир - подвалом. Согласно ч. 4 ст. 208 ГК РФ на эти требования исковая давность не распространяется.

Кассационным определением Омского областного суда от 18 ноября 2009 года решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 8 октября 2009 года отменено, дело направила на новое рассмотрение. Судебная коллегия указала следующее.

Спорное помещение было обособлено от общего подвала и выбыло из общего владения собственников жилых помещений многоквартирного дома, которым доступ туда был ограничен с 2000 года. Фактически истцом заявлено требование об истребовании имущества из чужого владения, поэтому положения ст. 304 ГК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям. Суду следовало вынести на обсуждение сторон вопрос о наличии предусмотренных ст. ст. 301 и 302 ГК РФ оснований для истребования этих помещений у ответчика, разъяснить истцу, что он обязан доказать незаконность владения имуществом ответчиком, а ответчику - обязанность доказать наличие оснований, препятствующих истребованию имущества.

Суду следовало выяснить у участвующих лиц, когда и в связи с чем спорное помещение было обособлено и впервые оформлено из общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома в собственность конкретного лица, предложить истцу, обязанному доказывать незаконность владения ответчика спорным имуществом, представить соответствующие доказательства, а при невозможности их самостоятельного получения — разъяснить право ходатайствовать об истребовании таких доказательств в регистрирующих органах. С учётом полученных доказательств оценить доводы сторон о законности выбытия спорных помещений из владения всех собственников помещений многоквартирного дома с учётом положений законодательства, действовавшего в соответствующие периоды времени, исходя из установленных обстоятельств принять решение о наличии или отсутствии оснований для истребования имущества из владения ответчика.

Принимая во внимание, что на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения распространяется исковая давность п. 4 ст. 208 ГК РФ применены судом неправомерно. Разрешая ответчика о применении срока исковой давности и учитывая, что истец не являлась стороной сделки, послужившей основанием для регистрации права собственности ответчика на спорное помещение, суду следовало разъяснить ответчику его обязанность доказать, что истец узнала или должна была узнать о выбытии спорного помещения из общего владения ранее, чем за три года до предъявления данного иска.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 15 марта 2010 года (при новом рассмотрении) требования удовлетворены, постановлено:

• истребовать из владения ООО нежилые помещения, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома..;
• передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома..

Решение суда мотивировано следующим.

В спорном помещении подвала находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в доме, что позволяет суду сделать вывод о принадлежности данного помещения к техническим подвалам, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию и коммуникациям для эксплуатации и контроля, на которые согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ распространяется право общей долевой собственности домовладельцев. То есть, собственники квартир в доме, в том числе и истцы, являются собственниками и указанного подвала в силу закона. При этом суд учитывает, что решения суда о принудительном изъятии спорных подвалов, которое возможно и при отсутствии согласия собственников, никогда не имелось.

Принимая во внимание, что указанное имущество выбыло из владения собственников квартир жилого дома помимо их воли, суд находит основание возникновения права муниципальной собственности недействительным, соответственно недействительны и все последующие сделки с данным имуществом. При этом, участники указанных выше сделок не лишены права обращения в суд в общем порядке с требованиями о приведении сторон сделки в первоначальные положения. В данном же судебном процессе, применение судом двусторонней реституции не основано на законе.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости истребования спорных помещений из владения собственника - ООО и передаче его во владение собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, в том числе и истцов.

Доводы о пропуске истцами срока исковой давности, не могут быть приняты во внимание, поскольку, в силу ст. 200 ГК РФ, течение исковой давности начинается со дня когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как следует из показаний истцов и не опровергнуто ответчиками, им не было известно о том, что спорное помещение передано в чью либо собственность, Л.Ф. узнала об этом лишь в 2008 году на общем собрании жильцов дома, а А. Я в 2009 году при оформлении документов на перевод жилого помещения в нежилое, то есть в пределах 3-хлетнего срока исковой давности. Само по себе использование спорных помещений организацией не может свидетельствовать об осведомленности истцов о переходе права собственности на спорное помещение.

Кассационным определением Омского областного суда от 28 апреля 2010 года решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 15 марта 2010 года оставлено без изменения, кассационная жалоба представителя ООО - без удовлетворения. Судебная коллегия согласилась с доводами суда первой инстанции и указала, что в силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как установлено судом, истицы узнали о нарушении своего права, а именно что данная часть подвала принадлежит на праве собственности обществу в 2008 -2009 годах. Использование его до указанного времени, не свидетельствует о том, что истцам было известно о праве собственности на объект недвижимости.

3. Областной суд отменил решение суда об истребовании помещения технического подвала из чужого незаконного владения по причине пропуска срока исковой давности

Б. обратилась в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения. Указала, что является собственником квартиры в доме и участником общей долевой собственности на имущество дома, имеющее вспомогательное и техническое назначение, в том числе на подвальное помещение. Согласно экспликации к поэтажному плану строения все помещения подвала имеют назначение "кладовая", то есть не имеют самостоятельного назначения. Между тем часть подвала дома принадлежит на праве собственности ответчику.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 07.10.2010 года удовлетворен иск об истребовании из чужого незаконного владения помещений технического подвала жилого дома

Кассационным определением Омского областного суда от 1 декабря 2010 года, решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 07.10.2010 отменено. В удовлетворении иска об истребовании из чужого незаконного владения части нежилого помещения, расположенных в подвале дома, отказано.

Суд второй инстанции указал, что реконструкция помещения 5П путем присоединения спорных помещений, расположенных в подвале, к помещениям, расположенным на 1 этаже, во всяком случае, была произведена в 2004 г.

Б., являющаяся собственником квартиры в доме с 1992 года, не могла не знать о фактическом владении спорными помещениями иными лицами.

Иное свидетельствует о безразличном отношении собственника к правам на спорные помещения.

Незнание того, что право собственности на спорные помещения зарегистрировано за иными лицами, правового значения для дела не имеет, поскольку течение срока давности начинается с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о выбытии помещений из его владения.

Из дела видно, что истец обратился в суд 27 мая 2010 года, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Заявление о восстановлении срока истцом не подавалось.

Истец, являясь собственником квартиры, несла бремя содержания принадлежащего ей имущества и должна была следить за его сохранностью.

В силу ст. 199 ГК РФ пропуск срока давности является основанием к отказу в иске. Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в связи с пропуском срока исковой давности оснований для удовлетворения требований Б. не имеется.

4. Суд первой инстанции вынес решение об истребовании из владения ответчика нежилых помещений, находящихся в подвале жилого дома и передаче их во владение собственников помещений МКД. Омский областной суд решение отменил, в иске отказано по причине пропуска истцом срока исковой давности

Истец  обратился в суд с иском указав, что является собственником квартиры дома. В мае 2010 истец узнал о нарушении своего права выразившегося в том, что он как собственник жилого помещения лишен возможности владеть пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, а именно нежилыми помещениями, находящимися в подвале жилого дома. Указанные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме, поскольку в нем имеется различное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома.

Решением Куйбышевского районного суда от 30 сентября 2010 года постановлено:

• истребовать из владения ОАО нежилые помещения, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома;
• передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 03.11.2010г. решение Куйбышевского районного суда от 30 сентября 2010 года отменено, принято новое решение об отказе в иске по мотиву пропуска срока исковой давности. Коллегия указала следующее:

Статьей 196 ГК РФ предусмотрен общий срок исковой давности в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела следует, что право собственности на спорные нежилые помещения было зарегистрировано на имя П. в марте 2000 году, после чего помещения неоднократно передавались в собственность разных физических лиц. С марта 2000 г. спорные помещения во владении жильцов дома не находились, в данных нежилых помещениях находился магазин.

Следовательно, спорные нежилые помещения выбыли из владения собственников помещений многоквартирного дома не позднее чем в марте 2000 года. Течение срока давности для всех собственников помещений многоквартирного дома, независимо от времени приобретения ими прав на помещения в доме и проживания или иного пользования ими, начинается с 1 апреля 2000 г. А.Я. стал собственником жилого помещения в доме в 1995 г. О том, что в спорных помещениях с марта 2000 г. располагаются торговые помещения он не мог не знать. Иное свидетельствует о его безразличном отношении к правам на спорные помещения.

Незнание о том, зарегистрировано ли за кем-либо право собственности на спорные помещения, правового значения для дела не имеет, поскольку течение срока давности начинается с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о выбытии помещений из его владения, а не с момента, когда стало известно о регистрации права собственности. Из дела видно, что истец обратился в суд 7 июня 2010 года, т.е. с пропуском срока исковой давности. Заявление о восстановлении срока А.Я. не подавалось.

Проживание истца в Германии само по себе не является подтверждением того, что А.Я. не знал о выбытии спорных помещений из владения собственников квартир. А.Я., являясь собственником квартиры, нес бремя содержания принадлежащего ему имущества, должен был следить за его сохранностью.

В силу ст. 199 ГК РФ пропуск срока давности является основанием к отказу в иске.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в связи с пропуском срока исковой давности оснований для удовлетворения требований А.Я. не имеется.

Определением судьи областного суда отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции. При этом, стоит отметить, что доводы, изложенные в надзорной жалобе вообще не нашли накакого отражения в отказном определении судьи.

Вернуться к началу обзора: "Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика"

Рекомендуемые публикации:

• Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика (вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения)
• Кому должны принадлежать подвалы в многоквартирных домах?
• Как вернуть подвалы собственникам?
• Рубрика "Общее имущество в многоквартирном доме"