Выводы суда: поскольку заложенная квартира является единственным пригодным для постоянного проживания ответчика помещением, а в договоре займа не указано, что денежные средства получены на приобретение или строительство данной квартиры, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, договор об ипотеке является недействительным.

• Рекомендуем: "Обращение взыскания на заложенное по ипотеке единственное жилье заемщика"

Дело № 33-1137

07 апреля 2011 года

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда
в составе председательствующего Орлова А.М.
судей Носковой Г.Н., Шерстенниковой Е.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове
07 апреля 2011 года
дело по кассационной жалобе представителя Молчанова Д.И.- ФИО 9 на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 25 февраля 2011 года
которым постановлено:
Исковые требования Узловой Л.П. к ИП Молчанову Д.И. о признании недействительным договора об ипотеке удовлетворить.
Признать договор ипотеки от 06.02.2008 года, заключенный между
Узловой Л.П. и ИП Молчановым Д.И. на 12 долю квартиры, расположенную по адресу: ..., недействительным.
ИП Молчанову Д.И. в исковых требованиях к Узловой Л.П. о регистрации договора ипотеки отказать.
Заслушав доклад судьи Носковой Г.Н., судебная коллегия

установил:

Молчанов Д.И. обратился в суд с иском к Узловой Л.П. о регистрации договора об ипотеке.

В обосновании иска указал, что в соответствии с договором займа от 06.02.2008 года Молчанов Д.И., действующий как индивидуальный предприниматель, предоставил Узловой Л.П. денежные средства в сумме ... Евро, а Узлова Л.П. обязалась вернуть указанную сумму займа и уплатить на нее проценты. В обеспечение исполнения обязательств Узловой Л.П. по указанному договору займа стороны 06.02.2008 г. подписали договор об ипотеке, по которому Узлова Л.П. в обеспечение своих обязательств по договору займа заложила индивидуальному предпринимателю Молчанову Д.И. 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... Сразу после подписания договора об ипотеке стороны 06.02.2008 г. обратились в УФРС РФ по Кировской области с целью зарегистрировать указанный договор об ипотеке, что подтверждается распиской от 06.02.2008 г. До настоящего времени договор об ипотеке и ипотека не зарегистрированы в связи с имеющимся ограничением службы судебных приставов. Как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 27.10.2010 г. государственная регистрация договора об ипотеке приостановлена, так как поступило заявление от ответчика Узловой Л. П. о прекращении регистрации и возврате документов. Договор об ипотеке от 06.02.2008 года совершен в надлежащей форме и содержит все существенные условия договора об ипотеке. Договор подписан лично ответчиком Узловой Л.П. Обязательства по основному договору займа от 06.02.2008 г. ответчиком не исполнены. Просил вынести решение о регистрации договора об ипотеке от 06.02.2008 г., по которому Узлова Л.П. в обеспечение своих обязательств по договору займа о 06.02.2008 г. заложила Индивидуальному предпринимателю Молчанову Д.И. 12 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу:..

Узлова Л.П. заявила встречный иск к ИП Молчанову Д.И. В обоснование иска указала, что договор ипотеки от 06.02.2008 года не соответствует требованиям закона «Об ипотеке», а именно ст. 5 Закона предметом договора об ипотеке может являться недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Доля в праве собственности на жилое помещение сама по себе не является недвижимым имуществом - вещью по смыслу ст. 130 ГК РФ. Доля в праве собственности на жилое помещение - квартиру предполагает права не на целую квартиру, а на ее часть. Для того чтобы стать предметом залога в соответствии с нормами Закона "Об ипотеке", доля в праве собственности на жилое помещение квартиру - должна быть выделена в натуре и состоять из одной или нескольких изолированных комнат. То есть часть квартиры, право собственности, на которое имеет залогодатель, должна быть четко определена и указана в договоре. При составлении договора ипотеки нарушены требования ст. 9 п.2 Закона "Об ипотеке" в соответствии, с которыми предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре не указано, какая конкретно часть квартиры является предметом залога. Договор ипотеки должен быть составлен в письменной форме с соблюдением Гражданского кодекса о заключении договоров и требований Закона "Об ипотеке". Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку (ст. 160 ч.1 ГК РФ). В случаях прямо установленных в законе, несоблюдение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность. Ст. 339 п. 2 ГК РФ устанавливает, что договор о залоге должен быть заключен в простой письменной форме. Несоблюдение правил, содержащихся в п. 2 ст. 339 ГК РФ влечёт недействительность договора о залоге ст. 339 п. 4 ГК РФ. ФЗ "Об ипотеке" устанавливает, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 10 Закона "Об ипотеке".) Договор ипотеки от 06.02.2008 года, представленный Истцом в качестве основания первоначального иска от имени Узловой Л.П. подписан не ею, а другим лицом. Письменная форма договора залога не соблюдена. Также подписи от имени Узловой Л.П. в приходных ордерах об уплате госпошлины за совершение регистрационных действий в УФРС г. Кирова по регистрации договора ипотеки, выполнены другим лицом. Отсутствие подписи залогодателя подтверждает отсутствие волеизъявления Узловой Л.П. совершить сделку залога и совершение Узловой Л.П. сделки в простой письменной форме. Факт отсутствия подписи Узловой Л.П. на договоре как лица совершающего сделку установлен почерковедческим исследованием ЭКЦ УВД по Кировской области МВД России в рамках проверки по заявлению Узловой Л.П. № от 36.08.2010 года ОРЧ КМ по линии БЭП № 2 УВД по Кировской области. Договор залога (ипотеки) Узлова Л.П. не подписывала и на регистрацию не сдавала. 06.02.2008 года в 11.00 часов (время сдачи договора ипотеки на регистрацию) Узлова Л.П. в УФРС по Кировской области не присутствовала, а находилась в другом месте. При оформлении договора займа от 06.02.2008 года Узлова Л.П. не предлагала в качестве обеспечения исполнения обязательства долю в праве собственности на квартиру. Просила в удовлетворении исковых требований ИП Молчанова Д.И. отказать, признать договор залога доли квартиры недействительным.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе представитель ИП Молчанова Д.И. - ФИО10 ставит вопрос об отмене решения суда. Считает решение суда незаконным, необоснованным, вынесенным с существенным нарушением норм. Просил отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение.

Изучив материалы дела, заслушав Узлову Л.П., ее представителя, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 04.02.2008 г. между ИП Молчановым Д.И. и Узловой Л.П. заключен договор займа, по которому ИП Молчанов Д.И. предоставил Узловой Л.П. денежные средства в сумме ... Евро, а Узлова Л.П. обязалась вернуть указанную сумму и уплатить на нее проценты.

Согласно п. 1.7. Договора займа обязательства Заемщика по настоящему договору обеспечиваются залогом (ипотекой) недвижимого имущества, принадлежащего Заемщику или указанному Заемщиком третьему лицу. Стороны обязуются обеспечить подписание договора об ипотеке в день заключения договора займа и его государственную регистрацию в максимально короткие срок, предусмотренные законодательством. По договору об ипотеке Заимодавец выступает Залогодержателем, а Заемщик, либо указанное им третье лицо - Залогодателем.

06.02.2008 г, между ИП Молчановым Д.И. и Узловой Л.П. заключен договор об ипотеке, предметом договора является 12 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... (п. 3.1.1).

Согласно п. 1.1 Договора об ипотеке настоящий договор заключен с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору займа, заключенному 06.02.2008 г.

Пунктом 4 Договора по соглашению сторон заложенное имущество оценивается в размере ... руб.

Согласно свидетельству о государственной регистрации прав № от 12.05.2005 г. Узлова Л.П. является собственником 12 доли в праве общей долевой собственности на квартиру ...

06.02.2008 г. ИП Молчановым Д.И.и Узловой Л.П. в УФРС по Кировской области поданы заявления о государственной регистрации договора ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается распиской № №.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Кировской области от 27.08.2010 г. государственная регистрация договора ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: ... приостановлена в связи с заявлением Узловой Л.П. от 25.08.2010 г. о прекращении государственной регистрации и возврате документов.

24.09.2010 г. Управлением Росреестра по Кировской области отказано в государственной регистрации договора ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: ...

В соответствии со 19 Закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 10 Закона «Об ипотеке» установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

В соответствии со ст. 5 Закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно ст. 6 вышеуказанного Закона ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Согласно ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Судом установлено, что Узлова Л.П. зарегистрирована в квартире № ..., другого жилого помещения не имеет, данная квартира является единственным пригодным для постоянного проживания Узловой Л.П. помещением.

При таких обстоятельствах обращение взыскания в данном случае возможно только, если квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В договоре займа от 06.02.2008года не указано, что денежные средства получены на приобретение или строительство данной квартиры, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных, кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Судом установлено, что денежные средства были получены Узловой Л.П. по договору займа для оплаты обучения сына.

Таким образом, на 12 долю в квартире, принадлежащей Узловой Л.П. не может быть обращено взыскание, а следовательно данная доля не может являться предметом ипотеки.

Поэтому договор об ипотеке от 06.02.2008 года, заключенный между ИП Молчановым Д.И. и Узловой Л.П. является недействительным.

Суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований Узловой Л.П. к ИП Молчанову Д. И. признании недействительным договора об ипотеке.

В связи, с чем требования ИП Молчанова Д.И.о регистрации договора об ипотеке удовлетворению не подлежат, поскольку данный договор является недействительным.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Суд полно и всесторонне исследовал все обстоятельства по делу, дал им надлежащую правовую оценку.

Нарушений норм процессуального и материального права судом допущено не было.

Оснований для отмены решения суда судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Кирова от 25 февраля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ИП Молчанова Д.И. - ФИО11 - без удовлетворения.

Вернуться к началу обзора: "Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)"