Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 291 ГК РФ. Товарищество собственников жилья

1. Собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 291 ГК РФ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ст. 135 ЖК РФ).

При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество собственников недвижимости (ТСН)

Понятие "товарищество собственников недвижимости" появилось с 1 сентября 2014 г. как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций.

С указанной даты товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости (ТСН).

Иными словами ТСН - это организационно-правовая форма некоммерческой организации, а ТСЖ - ее вид (подп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

С появлением с 1 сентября 2014 г. новой организационно-правовой формы юридических лиц - ТСН законодатель не отменяет понятия "товарищество собственников жилья". Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Перерегистрации созданных ТСЖ в ТСН не требуется

Минстрой России разъяснил как правильно указывать вид организационно-правовой формы ТСЖ при заполнении заявления о госрегистрации юридического лица при создании ТСЖ:

Учитывая, что ТСЖ создается как вид ТСН, указание в наименовании ТСЖ на вид его организационно-правовой формы в настоящее время не требуется. В наименовании указывается только вид - товарищество собственников жилья. При этом сведения об организационно-правовой форме ТСЖ должны быть указаны в его уставе (п. 4 ст. 52 ГК РФ). Данная позиция отражена в письме ФНС России от 26 июня 2015 г. N СА-2-14/752.

На основании вышеизложенного Минстрой России сообщает, что при заполнении заявления о государственной регистрации юридического лица при создании ТСЖ, либо для внесения изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, для представления в регистрирующий орган, необходимо указывать "ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "(наименование)". (Письмо Минстроя России от 22.01.2016 N 1367-ЕС/04 "Об указании в наименовании ТСЖ на вид организационно-правовой формы").

Вместе с тем в настоящее время устав юридического лица должен содержать сведения не только о его наименовании, но и о его организационно-правовой форме (которой в нашем случае является ТСН). При этом уставы ТСЖ, созданных до 23.05.2015, должны быть приведены в соответствие с данным требованием при первом изменении уставов таких ТСЖ (п. 4 ст. 52 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 4 Закона от 23.05.2015 N 133-ФЗ).

При этом появление ТСН автоматически не влечет необходимость перерегистрации ТСЖ. Более того, во избежание дополнительного социального напряжения среди граждан в вопросах управления МКД внимание органов государственного жилищного надзора обращено на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости перерегистрации ТСЖ, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия соответствующих оснований (Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Общие положения о ТСЖ

При создании ТСЖ следует учитывать следующие общие положения:

• ТСЖ является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
• ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ).
• Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ.
• Число членов ТСЖ, создавших ТСЖ, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо постоянно контролировать соблюдение данной пропорции. В противном случае общему собранию надлежит принять решение о ликвидации такого ТСЖ.
• ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ как способ управления МКД.
Цели ТСЖ

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений многоквартирного дома обязаны выбрать один из предусмотренных способов управления МКД:

• непосредственное управление (выбор данного способа управления возможен в случае, если в МКД не более 30 квартир;
• управление ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Таким образом, товарищество собственников жилья является одним из способов управления МКД. Это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в следующих целях:

• совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом собственников в нескольких МКД и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 291 ГК РФ);
• реализации собственниками помещений прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 291 ГК РФ);
• обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния и содержания общего имущества (ст. 161 ЖК РФ);
• обеспечения коммунальными услугами собственников, нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений в МКД (ст. 161 ЖК РФ) - при отсутствии прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
• представления общих интересов членов ТСЖ в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами (ст. 138 ЖК РФ).

Кто вправе создать ТСЖ?

ТСЖ могут создать (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

• собственники помещений в одном МКД;
• собственники помещений в нескольких МКД;
• собственники нескольких расположенных близко жилых домов, если они расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Устав ТСЖ

Уставом называется свод правил, регулирующих организацию и порядок деятельности юридического лица.

Устав организации является учредительным документом, на основании которого действует юридическое лицо, и, независимо от его организационно-правовой формы, он должен содержать основную информацию об организации (ст. 52 ГК РФ).

В уставе должны быть отражены предмет и цели деятельности ТСЖ, а также другие сведения, предусмотренные законодательством для юридических лиц. Учитывая специфику деятельности ТСЖ, устав должен также содержать сведения, предусмотренные нормами глав 13 и 14 ЖК РФ.

Устав ТСЖ должен содержать сведения:

• о наименовании ТСЖ, включающем слова "товарищество собственников жилья" (п. 1 ст. 291 ГК РФ, ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
• месте нахождения ТСЖ (п. 1 ст. 291 ГК РФ, ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
• предмете и целях его деятельности (п. 1 ст. 291 ГК РФ, ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
• порядке возникновения и прекращения членства в ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
• составе и компетенции органов управления ТСЖ и порядке принятия ими решений (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
• составе и компетенции ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
• правовом статусе ТСЖ с регламентацией его прав и обязанностей (ст. 137, 138 ЖК РФ);
• правах и обязанностях членов ТСЖ (глава 14 ЖК РФ);
• порядке взаимодействия с собственниками в МКД, не являющимися членами ТСЖ;
• порядке участия членов ТСЖ в финансировании расходов по управлению МКД (ст. 145 ЖК РФ);
• порядке реорганизации и ликвидации ТСЖ (ст. 141, 142 ЖК РФ);
• иные сведения, предусмотренные ЖК РФ.