Бесплатная
Консультация:
Москва и МО
С-Петербург и ЛО
По России
  • Главная
  • Статья 274 ГК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Статья 274 ГК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 274 ГК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.


Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 274 ГК РФ, судебная практика применения

Сервитуты относятся к числу ограниченных вещных прав на земельные участки (ст. 216 ГК РФ). Однако не исключается установление сервитута и на иные недвижимые вещи (ст. 277 ГК РФ).

В широком смысле сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут может быть частным или публичным.

Частный сервитут - сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости.

Публичный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимого имущества в интересах неопределенного круга лиц, установленное законом или иным правовым актом Российской Федерации, правовым актом субъекта РФ, правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

В Гражданском кодексе предусмотрено установление только частных сервитутов, т.е. сервитутов, направленных на обеспечение потребностей конкретного собственника (собственников) недвижимости.

Земельный кодекс предусматривает также возможность установления публичных сервитутов в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (ст. 23 ЗК РФ).

Сервитут может быть срочным или постоянным.

В силу п. 1 ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (см. ст. ст. 274 - 277 ГК РФ).

В абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ установлен примерный перечень нужд, для реализации которых может устанавливаться сервитут. Так, сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  • обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
  • строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием;
  • других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ определены два существенных для установления сервитута условия:

  • сервитут не должен препятствовать осуществлению разрешенного использования земельного участка (см. п. 8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017);
  • сервитут устанавливается в случаях, если интересы собственника недвижимости не могут быть обеспечены иным образом (см. п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок).

Указанные условия закреплены императивно и должны учитываться не только при установлении сервитута принудительно (в судебном порядке), но и при заключении соглашения об установлении сервитута.

Несоразмерные ограничения прав собственника при установлении сервитута в отношении его имущества могут служить основанием для заявления требования о прекращении сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

В п. 4 ст. 23 ЗК РФ установлено, что публичный сервитут может устанавливаться для:

  • прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
  • размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
  • проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке;
  • забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
  • прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
  • сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
  • использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
  • использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 ЗК РФ.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, никоим образом не ограничен в своем праве, то есть он в полной мере продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком. Однако при осуществлении правомочия распоряжения собственник земельного участка не может ограничить либо прекратить сервитут.

Соглашение об установлении сервитута. По общему правилу сервитут устанавливается путем заключения сторонами соглашения, в котором описываются все условия сервитута. Соглашение оформляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются (п. 1 ст. 52 закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Установление сервитута в судебном порядке. В том случае, если не достигнуто соглашение об установлении сервитута в добровольном порядке, спор передается на разрешение суда. Основанием рассмотрения спора в суде является иск лица, требующего установления сервитута.

Законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Достаточным основанием для обращения в суд является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора (см. п. 1 Обзора судебной практики).

Лицо, требующее установление сервитута, должно подтвердить наличие права на недвижимость, а также доказать невозможность ее использования без установления сервитута.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельном участке, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. (см. п. 10 Обзора судебной практики). Сервитут, установленный на основании судебного решения, также подлежит государственной регистрации.

Установления сервитута обладателям ограниченных вещных прав. П. 4 ст. 274 ГК РФ предоставляет право требовать установления сервитута обладателям ограниченных вещных прав, предполагающих осуществление правомочий владения и пользования земельным участком, - права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения. Данное положение расширительному толкованию не подлежит: арендаторы земельных участков, а также иные лица, владеющие и пользующиеся земельными участками, но не являющиеся обладателями вещного права, не могут требовать установления сервитута. В случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению при отсутствии сервитута они могут требовать разрешения вопроса об установлении сервитута через собственника земельного участка.

Плата за сервитут. Собственник обременяемого земельного участка вправе получить за пользование земельным участком определенную плату. Она может быть установлена соглашением сторон, а при его отсутствии определяется решением суда.

Отсутствие в соглашении об установлении сервитута изначально условия об оплате не исключает предъявления собственником обремененного участка требования об установлении платы впоследствии.

При установлении публичного сервитута собственник обремененного участка также может требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут. Однако в данном случае плату можно требовать при условии, что наличие сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Размер платы за публичный сервитут может указываться в нормативном правовом акте, которым он установлен (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Случаи, когда сервитут является безвозмездным, могут устанавливаться законом (например, п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ).

При отсутствии соглашения сторон плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности, с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Соразмерность платы за сервитут определяется с учетом тех потерь и ограничений, которые возникают в результате его установления. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, а также компенсировать те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. Учитываются затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации сервитута, а также убытки, образовавшиеся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Разъяснения, касающиеся установления платы за сервитут, содержатся в п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Прекращение сервитута. В связи с особым характером данного ограниченного вещного права закон устанавливает и специальные основания для прекращения сервитута (ст. 276 ГК РФ). Прежде всего, основанием для прекращения сервитута является отпадение оснований, по которым он был установлен. Другим основанием для прекращения сервитута является невозможность собственника служащей вещи использовать ее в соответствии с ее назначением в результате обременения сервитутом.


Определения понятий, комментарии

Сервитут (частный сервитут)

Публичный сервитут

Соразмерная плата за сервитут

Судебная практика

Примеры решений судов об установлении сервитутов (примеры того, как суды формулируют резолютивные части решений об установлении сервитутов с текстами соответствующих судебных постановлений).

"Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок"; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года

Образцы исковых заявлений
об установлении сервитута

Исковые заявления о сервитуте:

Исковое заявление об установлении сервитута
Исковое заявление о прекращении сервитута
Исковое заявление об установлении или изменении платы за сервитут

Образец соглашения о сервитуте: Соглашение об установлении сервитута земельного участка (срочного, возмездного)

Пожалуйста, поделитесь, если статья была вам полезна