Собственники квартир многоквартирного дома просили суд признать договор управления расторгнутым, указав, что собственниками жилых помещений на общем собрании принято решение о расторжении договора управления с управляющей компанией, не исполняющей условий договора. Однако данная управляющая компания уклонилась от передачи технической документации, а кроме того, продолжает начислять жильцам плату за ЖКУ.
Требования судом удовлетворены.

Выводы суда:

Истцами представлено решение общего собрания собственников МКД о смене управляющей компании (расторжении договора управления) по причине ненадлежащего исполнения ей обязательств по договору управления, что нашло отражение и в протоколе общего собрания.

Факт ненадлежащего исполнения договора управления со стороны управляющей компании подтверждается жалобами и заявлениями граждан в органы власти, постановлением о привлечении к административной ответственности.
Таким образом, договор управления расторгнут с соблюдением установленного порядка.

АРХАНГЕЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2013 г. по делу N 33-5849/13

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Корепановой С.В.,
судей Галкиной Л.Н., Рудь Т.Н.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске 10 октября 2013 года дело по апелляционной жалобе директора общества с ограниченной ответственностью "Спецуслуги" М. на решение Няндомского районного суда Архангельской области от 19 июля 2013 года, которым постановлено:
"иск С., Ч.Т. к обществу с ограниченной ответственностью "Спецуслуги", администрации муниципального образования "Няндомское", Ш.Н., Р.С., П.А.И., М.Г., К.Л.Ю., К.Л.А., К.Ю.А., П.О., Т.О., Т.Н., П.А.И., С.Т.А., П.А.А., Ч.А., М.Л., М.А.А., К.Г., К.Р., В.К., Б.В.И., Б.С., Ш.Р., С.В., С.С.В., Н., К.Н., К.С., В.Е., В.Н., В.В., С.Г., П.Л.В., Р.А.В., З.И., Ч.Е.П., Ч.Е.А., В.И., В.Т., З.Е., В.Л., З.Т., З.С., З.Э., Т.А., Б.В.А., П.В., Ф., П.Л.И., П.Э., С.Ж., С.Т.А., Д., М.И., И., М.Р., М.Т.Н., С.А.В., С.С.А., С.К., С.А.Л., Т.М., Б.Л., Б.Т., П.Е.Г., Л.Д., Л.Е., Ч.О., К.М., К.Ю.В., К.А., М.С., М.Ю., М.Н.Ю., М.А.Ю., М.О., М.Т.И., С.А.Г., Р.А.Н., Р.Н., О., П.Е.И., П.А.И., С.А.С., М.Н.Л., М.А.П., Р.Е. о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым удовлетворить частично.
Признать договор управления многоквартирным домом от 01 декабря 2011 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Спецуслуги" и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома N "..." по улице "...", мкр. "...", г. Няндома Архангельской области, расторгнутым с 01 апреля 2013 года.
Запретить обществу с ограниченной ответственностью "Спецуслуги" начислять плату за жилые помещения и коммунальные услуги жителям многоквартирного дома N "..." по улице "...", мкр. "...", г. Няндома Архангельской области.
В удовлетворении остальной части иска отказать".

Заслушав доклад судьи Рудь Т.Н., судебная коллегия

установила:

С., Ч.Т. обратились в суд с иском к ООО "Спецуслуги" о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым. В обоснование иска указали, что управление многоквартирным домом N "..." по ул. "..." мкр. "..." в г. Няндоме Архангельской области с 1 декабря 2011 года осуществляет ответчик. Собственниками жилых помещений принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Спецуслуги" с 1 апреля 2013 года в связи с ненадлежащим исполнением управляющей компанией условий договора. Управляющая компания уклоняется от передачи технической документации вновь избранной управляющей организации. Просили признать договор управления многоквартирным домом от 1 декабря 2011 года, заключенный между ООО "Спецуслуги" и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома N "..." по улице "...", мкр. "...", г. Няндома Архангельской области, расторгнутым с 1 апреля 2013 года, обязать ответчика устранить препятствия в управлении домом путем передачи технической и иной документации, относящейся к управлению многоквартирным домом, запретить ответчику начислять плату за жилые помещения и коммунальные услуги жителям многоквартирного дома.

В судебном заседании истцы С., Ч.Т. требования и доводы искового заявления поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "Спецуслуги" М. в суде иск не признал, Полагает собрание, проведенное собственниками, незаконным. Несвоевременный вывоз бытовых отходов произошел не по вине управляющей компании и являлся единственным случаем неисполнения договора управления.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены собственники жилых помещений, расположенных в доме N "..." по ул. "..." мкр. "..." в г. Няндоме Архангельской области.

Ответчики В.В., В.Н. с иском согласились. Подтвердили, что в марте 2013 года было проведено собрание собственников жилья, о котором они были своевременно уведомлены, приняли в нем участие, голосовали за расторжение договора управления с ответчиком. Изложенные истцами обстоятельства подтвердили, указав, что вывоз бытовых отходов надлежащим образом не осуществляется. Они неоднократно обращались в управляющую организацию по вопросу содержания общего имущества, их заявления остались без удовлетворения.

Представитель третьего лица ООО ИЦ "Скада-Няндома" П.А.М. полагала иск обоснованным. Пояснила, что в марте 2013 года собственниками спорного многоквартирного дома было проведено собрание, на котором присутствовал представитель вновь избранной управляющей организации. Процедура проведения собрания была соблюдена, принятые на собрании решения управляющая компания оспаривать не вправе.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика администрации МО "Няндомское", собственников жилых помещений в многоквартирном доме N "..." по улице "..." мкр. "..." в г. Няндоме, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласился директор ООО "Спецуслуги" М., и в апелляционной жалобе просит решение отменить прекратить производство по делу. Полагает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не исследованы все доказательства. Считает, что суд не учел, что имелись нарушения при извещении о проведении общего собрания собственником жилых помещений, в уведомлении о проведении собрания содержатся неточности. В материалах дела отсутствуют доказательства кворума для проведения собрания. Суд не учел условия договора управления от 1 декабря 2011 года о возможности прекращения договора при условии письменного предупреждения управляющей организации за 60 дней. Кроме того, согласно ст. 450 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут при существенном нарушении договора, а единичное нарушение таковым не является.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что 1 декабря 2011 года между ООО "Спецуслуги" и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома N "..." по улице "...", мкр. "...", г. Няндома Архангельской области заключен договор по управлению многоквартирным домом.
30 марта 2013 года собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома проведено собрание по вопросу расторжения договора управления с ООО "Спецуслуги". В форме заочного голосования большинством голосов было принято решение о расторжении договора управления с ответчиком с 1 апреля 2013 года, избрана новая управляющая компания для целей управления многоквартирным жилым домом.

О принятом решении ООО "Спецуслуги" уведомлено 9 апреля 2013 года.

Установлено, что 1 апреля 2013 года между собственниками жилых помещений и вновь избранной управляющей организацией ООО ИЦ "Скажа-Няндома" заключен договор управления.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым с 1 апреля 2013 года являются законными и обоснованными, а действия ООО "Спецуслуги" по начислению платы за жилые помещения и коммунальные услуги жителям многоквартирного дома при отсутствии договорных отношений незаконными, в связи с чем удовлетворил иск в данной части, признав договор управления расторгнутым и возложив обязанность по прекращению начисления платы по договору.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна на основании нижеследующего.

Договор управления многоквартирным домом заключается в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Пунктом 8.2 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено право одностороннего отказа собственников жилых помещений в многоквартирном доме от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора. В этом случае собственники вправе принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

П. 8 ст. 162 ЖК РФ установлено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Порядок и основания для расторжения договоров предусмотрены ст. ст. 450, 451, 452 ГК РФ, согласно которым изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении вопроса о расторжении которого по основаниям, установленным п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен по инициативе собственников помещений в одностороннем порядке. Право на досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условиях несоблюдения, либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору, а также в случае изменения способа управления многоквартирным домом.

В материалах дела имеются доказательства того, что внеочередное собрание собственников помещений дома приняло решение о расторжении договора управления с ответчиком именно в связи ненадлежащим исполнением последним принятых по договору обязательств, повлекших за собой нарушение прав собственников.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору подтверждается заявлениями жильцов по вопросу производства перерасчета за ненадлежащее оказание услуг, заявлениями в контролирующие и надзорные органы по вопросу действий управляющей организации, постановления о привлечении ООО "Спецуслуги" к административной ответственности за предоставление некачественных услуг, обращения жильцов в управляющую организацию о проведении работ по содержанию мест общего пользования.

Из материалов дела следует, что по итогам общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 30 марта 2013 года, было решено признать предоставление коммунальных услуг ООО "Спецуслуги" по содержанию общего имущества дома, по сбору и транспортировке ТБО ненадлежащим и расторгнуть договор управления с 1 апреля 2013 года, направив уведомление об этом в ООО "Спецуслуги".

Указанные решения общего собрания в порядке, предусмотренном ст. 46 ЖК РФ, никем не оспорены. Содержание представленных в материалах дела документов свидетельствует о наличии общего волеизъявления собственников помещений в доме об отказе от договорных отношений с прежней управляющей организацией - ответчиком.

Совокупность вышеприведенных обстоятельств: невыполнение управляющей организацией условий договора управления, решение общего собрания собственников помещений в доме о расторжении договора управления с ответчиком и заключении договора управления с другой УК, уведомление о том ответчика в установленном порядке, свидетельствует о реализации собственниками помещений в многоквартирном доме их права на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом, к чему имелись объективные причины. Соответственно, спорный договор правомерно признан судом прекратившим свое действие.

Доводы ответчика об отсутствии существенного нарушения договора не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку в силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении договора другой стороной требование о расторжении договора должно быть заявлено в суд.

Применительно к положениям ч. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично допускается, если это право предоставлено сторонам законом или соглашением сторон. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или в части договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Таким образом, положение ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ следует отнести к случаю, когда возможность одностороннего отказа от исполнения договора предоставлена стороне законом.

Доводы жалобы о несоблюдении условия п. 5.3 договора управления о необходимости предупреждения за 60 дней о прекращении договора до истечения срока действия не влияют на законность постановленного решения, поскольку законом такие требования к порядку расторжения договора управления в связи с ненадлежащим исполнением договора управляющей компанией не предъявляются.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правомерно учел положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, постановил решение, отвечающее вышеуказанным нормам материального права, при соблюдении требований процессуального закона, и не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Няндомского районного суда Архангельской области от 19 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу директора общества с ограниченной ответственностью "Спецуслуги" М. - без удовлетворения.

Вернуться к началу обзора судебной практики: "Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика", где даны ответы на вопросы "можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию", "необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом", "какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?