1. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации

Согласно статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Аналогичное правило содержится в Законе Российской Федерации «О залоге», согласно которому начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях.

Указанные требования закона не были учтены Благовещенским городским судом при вынесении решения об удовлетворении требований кредитной организации об обращении взыскания на заложенное недвижимое и движимое имущество, которым не была определена начальная продажная цена заложенного имущества (см. подробнее документ: "Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений, рассмотренными судами Амурской области в 2009 году", подготовленная Амурским областным судом).

2. Обласной суд уточнил решение суда, иначе определил начальную продажную цену квартиры

Истцом оценка квартиры не произведена, заключение о стоимости квартиры 1200000 руб. дано специалистами ОАО "ОТП Банк". Суд определил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1200000 руб. при залоговой стоимости 1600000 руб. при отсутствии достоверных доказательств современной рыночной стоимости квартиры.

С учетом представленных ответчицей данных об оценке рыночной стоимости квартиры в размере 1331000 руб., коллегия считает необходимым соответствующим образом уточнить решение суда, определив начальную продажную цену иначе - в размере 1331000 руб. (см. подробнее кассационное определение Омского областного суда от 11 августа 2010 г. N 33-4532/10)

3. Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имелось, в связи с чем суд и принял за основу определения начальной продажной цены именно заключение указанной экспертизы

Банк обратился в суд с иском к Ч., Ш., М.Е., К. С. о взыскании с них солидарно задолженности по кредитному договору в сумме 24062622,67 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок общей площадью 3000 кв. м принадлежащей на праве собственности Ч.

В удовлетворении требований Банка об установлении начальной продажной стоимости предмета ипотеки в размере 3605000,00 руб., взыскании с ответчиков расходов за проведение оценки недвижимого имущества, проведенной ООО в размере 10000 руб., взыскании госпошлины в сумме 64000 руб. - отказано. Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, коллегия указала следующее.

Разрешая заявленные требования, суд с учетом представленных доказательств с учетом положений ст. ст. 809 - 819 ГК РФ, ст. ст. 309, 310, 348 ГК РФ удовлетворил заявленные истцом требования, взыскал с Ч. и поручителей Ш., М.Е., с К., С. солидарно образовавшуюся задолженность, обратил взыскание на предмет залога по договору ипотеки земельный участок.

Суд правомерно не принял в основу решения представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка составленного ООО ЦИТ "Севиаль", поскольку данная организация для проведения экспертизы судом не назначалась в соответствии со ст. ст. 79, 80 ГПК РФ, эксперты не предупреждались об ответственности предусмотренной ст. 307 УК РФ. Отчет составлен в досудебном порядке по инициативе истца. Назначенная судом по делу экспертиза выполнена профессиональным экспертным учреждением, которое обладает необходимыми познаниям в области оценки. Стоимость земельного участка согласно оценки составила 3597233 руб., что практически соответствует сумме, которую истец просил установить в качестве начальной продажной стоимости предмета залога. В данном случае права истца не нарушены. Оснований не доверять экспертному заключению выполненному ООО Центр оценки у суда не имелось, в связи с чем суд и принял за основу определения начальной продажной цены именно заключение указанной экспертизы.

Поскольку отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка составленный ООО судом не был принят для определения начальной цены предмета залога, суд обоснованно отказал истцу во взыскании с ответчиков расходов по составлению указанного отчета (см. подробнее определение Московского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8813)

4. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. Заключение эксперта судом обоснованно принято во внимание при определении начальной продажной стоимости заложенных по договору об ипотеке жилого дома и земельного участка

ООО обратилось в суд с иском к ответчику (физическому дицу) об обращении взыскания на заложенное имущество. Решением суда первой инстанции требования удовлетворены, постановлено:

Взыскать с ответчика в пользу ООО сумму задолженности по договору займа, в том числе остаток не исполненных обязательств по займу (основному долгу), сумма неуплаченных процентов за пользование займом, начисленные пени. Начиная с 21.08.2010 г. и по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Обратить взыскание в размере задолженности по договору займа на заложенное имущество жилой дом с земельным участком. Определить способ реализации жилого дома с земельным участком виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком. Взыскать с ответчика в пользу ООО государственную пошлину.

Оставляя без изменения указанное решение суда, областной суд указал, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость домовладения, с учетом стоимости земельного участка по состоянию на момент проведения исследования составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка при указанном домовладении составляет ... руб. Данное заключение эксперта судом обоснованно принято во внимание при определении начальной продажной стоимости заложенных по договору об ипотеке жилого дома и земельного участка, оценка заключению дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ (см. подробнее кассационное определение Пензенского областного суда от 01 марта 2011 года по делу № 33-572)

5. Если по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге

Решением районного суда г. Астрахани от 15.06.2009 г. удовлетворены исковые требования ООО «Б. Банк» Астраханский филиал к И. , М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога – недвижимое имущество, в связи с неисполнением обязательства по возврату кредита и процентов в сумме 299 198 руб.

Определяя начальную продажную цену подлежащего реализации недвижимого имущества, суд исходил из стоимости квартиры, определенной условиями договора ипотеки от 13.10.2006 г. в сумме 504 000 руб. Решение суда сторонами не обжаловано и вступило в законную силу.

Между тем, в материалы дела был представлен отчет об оценке квартиры, в соответствии с которым рыночная стоимость жилого помещения в 2009 году составляет в 1 292 000 руб.

В решении суда не дана оценка представленному доказательству, свидетельствующего об изменении стоимости объекта недвижимости.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (см. подробнее "Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года", проведенное Астраханским областным судом).

Вернуться к началу обзора: "Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)"