В ответе на вопрос 6 "коронавирусного" обзора Верховного Суда РФ № 2 от 30.04.2020г. содержатся следующие выводы:

1. Право на отсрочку уплаты арендной платы имеют арендаторы недвижимого имущества, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса (см. ответ на вопрос 3 Обзора).
2. Отсрочка уплаты арендной платы предоставляется и по договорам аренды части недвижимой вещи.

Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020):

Вопрос 6: Подлежат ли применению положения статьи 19 Закона N 98-ФЗ к договорам аренды части недвижимой вещи?

Ответ: Статьей 19 Закона N 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения.

Судам следует учитывать, что из системного толкования названных норм права (в том числе с учетом положений статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) следует, что стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся недвижимая вещь в целом, а только ее отдельная часть (пункт 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.).

Закон N 98-ФЗ не содержит указания на то, что положения статьи 19 этого закона распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, они подлежат применению также и к договорам аренды части недвижимой вещи.

Другие вопросы раздела II Обзора № 2 "Вопросы применения гражданского законодательства":

• Вопрос 2. Изменение условий договоров займа и кредитных договоров в период коронавируса
• Вопрос 3. Отсрочка уплаты арендной платы в период коронавируса и введения режима ЧС в регионе
• Вопрос 4. Право на отсрочку уплаты арендной платы в условиях коронавируса имеют арендаторы, вне зависимости от возможности использования недвижимости по назначению
• Вопрос 5. Арендная плата подлежит уменьшению с момента наступления невозможности использования недвижимости из-за мер борьбы с коронавирусом
• Вопрос 6. Отсрочка арендной платы в условиях коронавируса предоставляется и по договорам аренды части недвижимой вещи
• Вопрос 7. Неустойка за жилищно-коммунальные услуги до 01.01.2021 года не подлежит взысканию и начислению

Относительно аренды недвижимого имущества в Обзоре № 3 даны разъяснения по следующим вопросам:

• Право субарендатора на отсрочку уплаты арендной платы в период коронавируса (ответ на вопрос 4 обзора № 3)
• Отсрочка уплаты арендной платы в период коронавируса при наличии соглашения об уменьшении арендной платы (ответ на вопрос 5 обзора № 3)