Реконструируемая квартира является самовольной постройкой и не подлежит сохранению решением суда

Выводы суда: суд, отказывая в иске о сохранении квартиры в реконструированном состоянии пришел к следующим выводам.

• Применение норм ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии как перепланировки невозможно.
• К самовольной реконструкции применимы нормы ст. 222 ГК РФ. Реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки; изменения архитектурного облика требуют разрешения на строительство, а в случае отсутствия перечисленного применяются нормы о самовольной постройке.
• Созданный истцом новый объект недвижимости в силу ч.1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, как созданный без получения на это необходимых разрешений. Строительство произведено в отсутствие разрешительных документов, поскольку согласно экспертного заключения работы по реконструкции выполнены с незначительным отступлением от проекта, то есть не соответствуют проекту.

Истица Плешакова Д.А. обратилась в суд с иском к ответчикам с иском о сохранении в реконструированном состоянии жилого помещения общей площадью 143,2 кв.м, образовавшегося в результате объединения квартир и признать право собственности на данную реконструированную квартиру, указывая на то, что она является собственником квартир, в которых в целях повышения благоустройства произвела реконструкцию, заключающуюся в демонтаже оконных и дверных блоков, подоконной части стены до уровня пола с присоединением площади лоджии к площади комнаты, перегородок, возведении новых конструкций заложении дверного проема и выполнению нового дверного проема, демонтаже сантехприборов в ванных комнатах, в установке отопительного прибора.

В результате реконструкции общая площадь объединенных квартир составляет 143,2 кв.м., жилая площадь 91,0 кв.м., подсобная площадь 52,2 кв.м.. Реконструкция производилась на основании рабочего проекта лицензированной организации ООО «ЗЕНИТ» по объединению квартир. Согласно выводам, содержащимся в данном проекте, конструктивное решение проекта обеспечивает изменение объекта, не затрагивающие характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта.

Представители ответчиков - администрации Краснооктябрьского района г. Волгограда, Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда в судебном заседании возражали против исковых требований истца.

Решением Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 17 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии отказано по следующим основаниям.

Как усматривается из письменных материалов дела, в данных квартирах была проведена реконструкция по объединению квартир в одну, согласно техническому заключению ОАО «ПИИ «Тракторопроект» планировалось выполнить следующие работы: - расширение существующего дверного проема (входной двери); установку дверного блока в существующий межквартирный проем для объединения двух квартир; демонтаж всех ненесущих керамзитобетонных перегородок квартир между комнатами и коридорами, туалетами и ванными, туалетами, ванными и коридорами, кухнями и коридорами, кухнями и жилыми комнатами, кладовыми и коридорами; демонтаж 2-х подоконных простенков в оконных проемах между комнатами и лоджиями квартир для объединения жилых комнат с лоджиями; остекление и утепление лоджий; демонтаже сантехприборов в ванных комнатах, в туалетах, умывальника в кухне; возведение новых перегородок из гипсокартона по алюминиевому каркасу и кирпича; устройство дополнительной гидроизоляции пола в санузлах; замена водопроводных и канализационных труб; установка на новые места и подключение новых сантехприборов в санузлах; установка заглушек на газопроводную сеть в кухне; переустановка части отопительных приборов с подключением к существующим стоякам отопления. Реконструкция с переоборудованием квартир возможна при условии точного следования указаниям и проектным решениям рабочего проекта, без нарушения несущей способности конструкций.

Как следует из экспертного заключения, работы по реконструкции квартир в жилом доме в г.Волгограде выполнены с незначительными отступлениями от проекта, не создают угрозу для жизни и здоровья граждан и не затрагивают интересы третьих лиц.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Разрешение на реконструкцию, согласно п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 ("Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию") Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Применение норм ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии как перепланировки невозможно, так как согласно п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 года N 170, утвержденных Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Понятие "реконструкция" раскрыто в Градостроительном кодексе РФ (далее - ГрК РФ). Это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие жилой дом, несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников.

Исходя из этого определения, а также ряда подзаконных актов, в том числе Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) Госкомархитектуры, следует, что реконструкция является видом строительных работ. Поэтому при самовольной реконструкции возможно нарушение как земельного законодательства, так и градостроительных, строительных и иных правил.

Судебная практика также исходит из того, что к самовольной реконструкции применимы нормы ст. 222 ГК РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05 было указано, что реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки; изменения архитектурного облика требуют разрешения на строительство, а в случае отсутствия перечисленного применяются нормы о самовольной постройке.

П. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса указывает, что осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Учитывая, что реконструкция была выполнена без согласования с органом местного самоуправления, работы по реконструкции были выполнены с отступлением от проекта, что в судебном заседании подтвердил представитель истца Иванов Р.А., что препятствует удовлетворению требований о сохранении помещения в реконструированном состоянии.

Созданный истцом новый объект недвижимости в силу ч.1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, как созданный без получения на это необходимых разрешений.

Доводы истицы в исковом заявлении и представителя в суде о том, что строительные работы произведены в целях улучшения жилищных условий, не имеют юридического значения в данном случае, поскольку строительство произведено в отсутствие разрешительных документов, поскольку согласно экспертного заключения работы по реконструкции выполнены с незначительным отступлением от проекта, то есть не соответствуют проекту.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Плешаковой Д.А. о сохранении жилого помещения квартиры в реконструированном состоянии следует отказать.

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Рекомендуемые по теме публикации:

• Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика
• Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
• Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика
• Образцы исков: исковые заявления об узаконивании перепланировки