- Главная
- Исковое заявление о признании недействительным решения собрания об узаконивании присоединения мест общего пользования
Другие документы по данному делу, решение суда, комментарии:
- Захват мест общего пользования и присоединение к квартире
- Комментарии к п. 6 ст. 181.4 ГК РФ: уведомление о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания
В Кировский районный суд г. Омска
Истец: О. Элеонора Николаевна,
проживающая: 644123, г. Омск, ул. 70 лет Октября,
д. …, корп. …, кв. …;
Ответчики: Товарищество собственников жилья «Мушкетер»
644123, г. Омск, ул. 70 лет Октября,
д. …, корп. …;
М. Евгений Павлович,
644123, г. Омск, ул. 70 лет Октября,
д. …, корп. …, кв. …;
З. Лариса Геннадьевна,
644123, г. Омск, ул. 70 лет Октября,
д. …, корп. …, кв. …
Третьи лица: В. Михаил Васильевич
644123, г. Омск, ул. 70 лет Октября,
д. …, корп. …, кв. …;
П. Нина Ивановна
644123, г. Омск, ул. 70 лет Октября,
д. …, корп. …, кв. …;
К. Светлана А.
(собственник кв. … в д. № 16, корп. …
по ул. 70 лет Октября в г. Омске)
зарег. (по данным Росреестра): Казахстан, Сев-Каз. обл.,
Р-он Магжана Жумабаева, с. …
Ш. Фарида Ольжибаевна
644123, г. Омск, ул. 70 лет Октября,
д. …, корп. …, кв. …
К. Дмитрий Александрович
(собственник кв. № … в д. № 16, корп. …
по ул. 70 лет Октября в г. Омске)
зарег. (по данным Росреестра): 644123, Омск,
70 лет Октября, …, корп. …, кв. …
Х. Эрикназ Рустамовна
644123, г. Омск, ул. 70 лет Октября,
д. …, корп. …, кв. …
Исковое заявление (уточненное)
о признании решения общего собрания собственников недействительным,
устранении препятствий в пользовании жилым помещением
Квартира № __ в доме № __ по ул. 70 лет Октября в г. Омске принадлежит О. Э. Н. на праве собственности (свидетельство о госрегистрации права собственности в приложении).
Первоначально истица обратилась в суд с исковым заявлением о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений МКД, оформленного протоколом "по результатам заочного голосования собственников помещений, проведенного в многоквартирном доме № __, расположенном по ул. 70 лет Октября в г. Омске" (заочное голосование было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г.), которым приняты обжалуемые решения:
4. Заключение договоров безвозмездного пользования (на бессрочный период) с собственниками квартир 1, 4, 6, 10, 11, 16, 19, 20, 21, 30, 31, 36, 37, 40, 46 самовольно огородивших места общего пользования с обязательством нести бремя содержания, надлежащей эксплуатации, оплаты коммунальных платежей;
5. Эксплуатация мусоропровода:
- оставить закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник);
В судебном заседании представителем ответчика представлен "протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме" от 3 сентября 2014 года, в соответствии с которым, 3 сентября 2014 года собственники повторно приняли решение:
- о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников № 1, 4, 6, 10, 11, 16, 20, 21, 23, 30, 31, 36, 37, 40, 41, 45, 46 самовольно огородивших места общего пользования в безвозмездное, бессрочное пользование с обязательством нести бремя содержания, надлежащей эксплуатации, оплаты коммунальных платежей"
- оставить мусоропровод закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник, находящийся на 1 этаже дома).
Настоящим "уточнением исковых требованием" полагаем необходимым заявить о дополнении исковых требований, а именно, "признать недействительным вышеуказанное решение общего собрания, проведенное 3 сентября 2014 года в форме совместного присутствия собственников помещений".
Считаем также необходимым уточнить и в какой-то части дополнить ранее изложенные в обоснование иска доводы.
Основания для признания собрания собственников недействительным.
Как указывалось ранее, решение общего собрания собственников признается судом незаконным и недействительным при наличии любого из оснований:
- порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не соответствует требованиям статьи 45 - 48 ЖК РФ.
- принятые на общем собрании решения не соответствуют закону (вне зависимости от количества голосов «за» принятие такого решения).
Решения собственников, прежде всего, не соответствуют закону, а кроме того, приняты не 100 процентами голосов собственников, как того требуют нормы статей 36, 40 ЖК РФ.
1. На присоединение площади мест общего пользования к площади жилого помещения необходимо согласие всех собственников помещений, а не 2/3 их голосов. В настоящем случае применению подлежат нормы ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, а не ч. 3 статьи 44 ЖК РФ.
Согласно ч.3 статьи 44 ЖК РФ, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами отнесено к компетенции общего собрания собственников. Такое решение, согласно статье 46 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, согласно ч. 4 статьи 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
По смыслу приведенных норм права:
1) во временное пользование иных лиц могут быть переданы объекты общего имущества в достаточной степени индивидуализированные, т.е. имеющие характеристики и поддающиеся описанию с технической точки зрения. Если речь в протоколе общего собрания идет о передаче "нежилых помещений", то таковыми могут являться самостоятельные объекты недвижимого имущества (или их части), сформированные как таковые органами технической инвентаризации;
2) передача объектов общего имущества в любом случае не должна нарушать права и интересы других собственников помещений, что во всех случае невозможно, если речь идет о передаче мест общего пользования (лестничных клеток, тамбуров, и проч.), в результате которой уменьшается размер общего имущества.
В настоящем случае, в результате установления перегородок и металлических дверей уменьшилось общее имущество собственников жилья.
При этом, из обжалуемых решений собственников не ясно, какие именно помещения переданы ряду собственников в бессрочное пользование.
Из буквального толкования слов и выражений "повестки собрания" следует, что решено передать нежилые помещения лицам, которые к моменту принятия такого решения уже самовольно огородили места общего пользования (т.е. никакой "передачи" фактически не происходит). Иными словами, обжалуемые решения общего собрания призваны узаконить, легализовать произведенные самовольные перепланировки и переустройства жилых помещений, в состав площади которых вошли места общего пользования.
1.1. Вопросам возможности уменьшения общего имущества МКД посвящены нормы статьей 36, 40 ЖК РФ.
В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 246 - 247 ГК РФ распоряжение имуществом находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.
Частью 3 ст. 35 Конституции РФ установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Конституционный суд РФ в определении от 26.05.2011 г. N 602-О-О указал, что ч. 2 ст. 40 ЖК РФ предусматривающая необходимость получения согласия на реконструкцию, переустройство и(или) перепланировку помещений всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, направлена на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме посредством недопущения произвольного уменьшения размера их общего имущества, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан.
1.2. Спорная площадь фактически входит в общую площадь квартир ответчиков
В результате возведения ответчиками перегородок и металлических дверей уменьшилось общее имущество собственников, поскольку в состав площади жилых помещений фактически вошли спорные площади мест общего пользования.
Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями самих ответчиков в судебном заседании, которые поясняли, что спорная площадь мест общего пользования в размере 8 кв.м. необходима собственникам квартир, поскольку, несмотря на то, что площадь квартиры составляет 140 кв.м., там "очень узкая прихожая" и для удобства нужна еще дополнительная площадь. Спорные места общего пользования используются как прихожая, т.е. фактически как дополнительная жилая площадь.
О том, что спорная площадь мест общего пользования фактически входит в состав площади жилого помещения, свидетельствует и тот факт, что собственники, присоединившие данную площадь, при голосовании на общих собраниях, учитывают 8 кв.м. как 8 голосов, а ТСЖ, при определении кворума, данные 8 голосов принимает к расчету (например, кв. 1, 6, 11, 16 и т.д.).
1.3. Порядок осуществления перепланировки
Нормы, регулирующие порядок осуществления перепланировки и переустройства жилого помещения регулируется главой 4 Жилищного кодекса РФ.
Ответчики не учитывают, что для вывода о законности произведенной перепланировки с присоединением мест общего пользования, необходимо не только согласие всех собственников помещений жилого дома, но и согласование с органом местного самоуправления, для чего в данный орган представляется в числе прочих документов проект перепланировки и переустройства.
Указанные документы (согласие всех собственников, проект, согласования с администрацией округа администрации г.. Омска) у ответчиков отсутствуют.
Вышесказанное находит отражение в сложившейся судебной практике, извлечения из которой, полагаем уместным привести в настоящих "уточнениях" (см. Приложение).
2. Нарушенные права
2.1. Доступ к мусоропроводу
На сегодняшний день, на 10 этаже многоквартирного жилого дома № ... по ул. 10 лет Октября в г. Омске ограничен доступ в помещение мусоропровода, путем устройства металлической двери, запираемой на замок (помещение в осях 6-7 на прилагаемой к настоящему исковому заявлению копии поэтажного плана здания; самовольно установленная металлическая дверь отмечена красным цветом).
Доступ к коридору, окну, являющемуся единственным источником естественного освещения коридора 10 этажа, радиатору отопления, предназначенному для поддержания температурного режима на лестничной площадке и коридоре 10 этажа.
Как видно из копии поэтажного плана здания № ... по ул. 10 лет Октября в г. Омске, частично для доступа в квартиру № 36 имеется коридор (расположен на плане в осях 7-8, обведен жирным). Однако к существенной части коридора, ведущего к окну и радиатору отопления, доступа не имеется, поскольку возведена капитальная стена (кирпичная), а также металлическая (запираемая) дверь (отмечена на копии поэтажного плана красным цветом).
Обжалуемое решение общего собрания собственников нарушает право истца на благоприятные условия проживания, нарушены следующие нормы права.
В статье 161 Жилищного кодекса РФ указано, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме..
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе …, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
В пункте 3 статьи 39 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предусмотрено, что соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
Пунктом 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 года N 25, установлено, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
2.2. Мусоропровод - общее имущество собственников
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации мусоропровод является общим имуществом собственников многоквартирного дома.
В соответствии с "СП 31-108-2002. Мусоропроводы жилых и общественных зданий и сооружений" (одобрен и введен в действие Постановлением Госстроя РФ от 29.10.2002 N 148),
мусоропровод - составная часть комплекса инженерного оборудования зданий, предназначенного для приема, вертикального транспортирования и временного хранения ТБО.
Другим способом сбора бытовых отходов и мусора являются контейнеры, размещаемые на специальной площадке (имеющей подъездной путь для автотранспорта) на расстоянии от жилого здания, детской игровой площадки не менее 20 м, но не более 100 м. (СанПиН 2.1.2.2645-10).
В соответствии с п. 8.2.2. Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы",
мусоропровод должен содержаться в исправном состоянии, быть оборудован устройствами, обеспечивающими возможность его очистки, дезинфекции и дезинсекции.
Как указано в п. 2.2.6. СанПиН 42-128-4690-88. Санитарные правила содержания территорий населенных мест", утвержденные Главным государственным санитарным врачом СССР 05.08.1988 N 4690-88,
во вновь строящихся жилых домах 5 этажей и более следует устраивать мусоропроводы в соответствии с требованиями ВСН 8-72.
В п. 2.2.8. СанПиН 42-128-4690-88 также содержится императивная норма, согласно которой,
мусоропровод, мусороприемная камера должны быть исправными… В жилых домах, имеющих мусоропроводы, должны быть обеспечены условия для еженедельной чистки, дезинфекции и дезинсекции ствола мусоропровода, для чего стволы оборудуются соответствующими устройствами.
А согласно п. 2.2.10. СанПиН 42-128-4690-88, ответственность за содержание камеры, мусоропровода, мусоросборников и территории, прилегающей к месту выгрузки отходов из камеры, несет организация, в ведении которой находится дом.
При этом, как следует из п.п. 8.2.1.-8.2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10, мусоропровод включает в себя элементы:
- люк мусоропровода;
- крышка загрузочного клапана мусоропровода;
- мусороприемная камера.
Обжалуемым решением общего собрания собственников постановлено "оставить закрытым мусоропровод".
Очевидно, что под "мусоропроводом" в данном случае авторы формулировок уведомления и протокола обжалуемого общего собрания понимают только люк и крышку мусоропровода, поскольку собственники помещений № ... по ул. 10 лет Октября в г. Омске бытовые отходы и мусор из своих квартир выносят в мусороприемную камеру мусоропровода. Какие-либо мусорные контейнеры для удаления бытовых отходов (кроме мусороприемной камеры мусоропровода) отсутствуют.
Из изложенного следует, что принятое решение собственников изменяет не способ сбора и хранения бытовых отходов (не происходит отказ от использования мусоропровода как составной части комплекса инженерного оборудования здания, предназначенного для приема, вертикального транспортирования и временного хранения ТБО), а лишь ограничивает использование элементов оборудования мусоропровода – его люка и крышки, что, безусловно, является нарушением права на благоприятные условия проживания.
Следует обратить внимание на тот факт, что приобретение жилого помещения в данном жилом доме было обусловлено как раз его благоустроенностью, в том числе наличию мусоропровода, что, например, для пенсионера имеет существенное значение.
Более того, очевидно, что такое нелогичное решение собрания собственников по обременению себя же преодолевать некоторое расстояние для выноса отходов и мусора в мусоропроводную камеру (выходя на улицу, особенно в зимний период времени), продиктовано желанием ряда собственников использовать места общего пользования (коридоры, лестничные площадки и помещения мусоропровода) в качестве дополнительной жилой (полезной) площади.
При этом, как указано выше, данное "желание" вступает в противоречие с положениями ч. 4 статьи 36 ЖК РФ, поскольку происходит нарушение прав и законных интересов других собственников жилых помещений.
2.3. Освещение
В соответствии с пунктом 5.4 СанПиН 2.1.2.2645-10, все помещения жилых зданий должны быть обеспечены общим и местным искусственным освещением
Устройство металлических дверей и перегородок, ограничивающих доступ к общему имуществу собственников (коридору и помещению мусоропровода) нарушает права истца - лишает его возможности пользоваться помещением мусоропровода и коридора, а также естественным освещением, поскольку единственные окна на 10 этаже жилого дома расположены как раз в помещениях, доступ в которые ограничен и закрыт перегородками и дверями.
Кроме того, отсутствие световых проемов в наружных стенах на каждом этаже здания (отсутствие естественного освещения) недопустимо по той причине, что во время пожара электроэнергия отключается, и пути эвакуации освещаются естественным источником света.
Устройство перегородки в коридоре является, по сути, изменением назначения помещения общего пользования; предусмотренное проектом окно в конце коридора служит целям естественного освещения, а кроме того, предназначено для проветривания мест общего пользования 10 этажа здания.
2.4. Требования пожарной безопасности
Возведением капитальных перегородок и металлических дверей нарушаются также требования пожарной безопасности.
В силу ст. 20 Федерального закона "О пожарной безопасности" нормативное правовое регулирование в области пожарной безопасности представляет собой принятие органами государственной власти нормативных правовых актов по пожарной безопасности. К нормативным документам по пожарной безопасности относятся стандарты, нормы и правила пожарной безопасности, инструкции и иные документы, содержащие требования пожарной безопасности.
Согласно статье 34 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", граждане обязаны соблюдать требования пожарной безопасности.
В соответствии с п. 23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 "О противопожарном режиме", на объектах запрещается устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы;
За нарушение требований пожарной безопасности статьей 20.4 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность ("Нарушение требований пожарной безопасности").
Не может быть признано законным решение общего собрания собственников, за реализацию которого предусмотрена административная ответственность!
3. Нарушение процедуры проведения общего собрания, оформленного протоколом от 03 сентября 2014 года
Обращаем внимание суда на следующее.
1) Представленный ответчиками "реестр к протоколу общего собрания" не содержит даты его составления и фактической даты голосования собственников. Присутствует лишь фраза "по состоянию на 25 августа 2014 года", которую, пользуясь правилами русского языка, очевидно, следует понимать как "результаты голосования по состоянию на 25 августа 2014 года". Однако согласно протоколу, собрание состоялось 3 сентября 2014 года.
Изложенное не свидетельствует о том, что 3 сентября 2014 года собрание фактически проводилось, что означает недействительность решений, оформленных протоколом от 03.10.14г.
2) Ответчиками не представлены доказательства тому, что сообщение о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома 3 сентября 2014 года, содержащее предусмотренную ч. 5 ст. 45 ЖК РФ информацию, было направлено собственникам помещений в многоквартирном доме заказным письмом или вручено под роспись каждому собственнику помещения в многоквартирном доме.
Неуведомление собственников о проводимом собрании вызывает вопросы относительно источника их информирования об этом и возможности их сбора (совместного их присутствия в одном месте), в связи с чем имеются сомнения (учитывая и вышеизложенное и тот факт, что ряд собственников проживают в других регионах и государствах) в фактическом проведении собрания.
3) Обращаем внимание суда и на то обстоятельство, что из трех листов "реестра", только на первом (где расписались лишь 8 собственников) указана повестка собрания, тогда как на двух других листах, повестка собрания отсутствует, но имеются графы "за", "против" и "воздержался". Таким образом, подписи на указанных двух листах не свидетельствуют о голосовании собственников именно по повестке собрания, указанной на первом листе.
4) Вызывает сомнения возможность одновременного нахождения в помещении площадью не более 20 кв.м. (со слов ответчика) 47-ми граждан, якобы участвующих в голосовании 3 сентября 2014 года.
4. Способы защиты жилищных прав
В соответствии со ст. 11 ЖК РФ, защита жилищных прав может осуществляться, в том числе, путем признания жилищного права, восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, и данный способ защиты подлежит применению только в случае, когда имеет место реальное нарушение законных прав и интересов лица, требующего их защиты.
Статьей ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Ответчиками по иску являются подписанты обжалуемого протокола, а также ТСЖ как инициатор проведения собрания собственников и лицо, ответственное за управление многоквартирным домом.
Как стало известно, собственником квартиры 36 жилого дома № …, корп. … по ул. 70 лет Октября (к площади которой присоединена спорная площадь коридора), является М. Евгений Павлович.
Собственником квартиры 37 жилого дома № …, корп. … по ул. 70 лет Октября (к площади которой присоединена спорная площадь мусоропровода), является З. Лариса Геннадьевна.
Указанные собственники используют часть мест общего пользования, являющихся общим имуществом собственников помещений МКД в своих интересах, ограничив доступ к данным помещениям всем другим собственникам помещения дома. Это привело к уменьшению общего имущества собственников (при отсутствии согласия всех собственников на это).
В соответствии с ч. 1 статьи 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
На основании изложенного, прошу суд:
1. Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом "по результатам заочного голосования собственников помещений, проведенного в многоквартирном доме № …, расположенном по ул. 70 лет Октября в г. Омске", заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;
1.1. Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 03 сентября 2014 года (в части вопросов "о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников № 1,4,6,10,11,16,20,21,23,30,31,36,37,40,41,45,46 самовольно огородивших места общего пользования в безвозмездное, бессрочное пользование с обязательством нести бремя содержания, надлежащей эксплуатации, оплаты коммунальных платежей"; "оставить мусоропровод закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник, находящийся на 1 этаже дома)" недействительным;
2. Обязать З. Ларису Геннадьевну, проживающую в квартире 37 жилого дома № …, корп. … по ул. 70 лет Октября в 15-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда, устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником: - мусоропроводом, находящимся в доме № … по ул. 70 лет Октября в г. Омске, путем демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода на 10 этаже здания № … по ул. 70 лет Октября в г. Омске;
Указать в решении, что если З. Л. Г. не исполнит решение в течение установленного срока, истец О. Э. Н. вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
3. Обязать товарищество собственников жилья «Мушкетер» в 15-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда привести мусоропровод в доме № … по ул. 70 лет Октября в г. Омске в рабочее (надлежащее) состояние путем обеспечения функционирования всех его элементов, в том числе люка мусоропровода и крышки мусоропровода на 10 этаже указанного жилого дома;
Указать в решении, что если ТСЖ "Мушкетер" не исполнит решение в течение установленного срока, истец О. Э. Н. вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
4. Обязать М. Евгения Павловича, проживающего в квартире 36 жилого дома № …, корп. … по ул. 70 лет Октября в 15-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников - коридором (на плане десятого этажа здания жилого дома № … по ул. 70 лет Октября в г. Омске в осях 7-8), примыкающим к жилому помещению – квартире № 36 указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери;
Указать в решении, что если М. Е. П. не исполнит решение в течение установленного срока, истец О. Э. Н. вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Подпись ____________ / ______________
Приложение:
1. Копии уточненного заявления и приложений для ответчиков;
2. Извлечения из судебных постановлений.
Приложение:
Для вывода о законности произведенной перепланировки с присоединением мест общего пользования (т.е. уменьшением общего имущества собственников), необходимо:
- согласие на это всех собственников помещений жилого дома (решение собрания собственников со 100% голосов "ЗА")
- согласование с органом местного самоуправления (куда среди прочих документов, предоставляется, в том числе проект перепланировки и переустройства).
При отсутствии указанных документов, произведенная перепланировка признается незаконной и установленные разного рода перегородки, двери и т.д. подлежат демонтажу
Вышесказанное находит отражение в сложившейся судебной практике.
Извлечения из судебных постановлений
по искам собственников о демонтаже самовольно присоединенных
мест общего пользования (общего имущества)
Пример 1. Кассационное определение Верховного суда Республики Татарстан от 17.11.2011 по делу N 33-13594/2011 (извлечение):
М. обратился в суд с иском к Т. о демонтаже возведенной на первом этаже в 4 подъезде многоквартирного жилого дома без получения в установленном порядке соответствующих разрешений и согласия собственников помещений указанного дома кирпичной перегородки.
Верховный Сул Республики Татарстан удовлетворил иск М. к Т. о демонтаже кирпичной перегородки и обязал Т. демонтировать кирпичную перегородку на межквартирной лестничной площадке. Указано следующее.
В соответствии с действующим жилищным законодательством собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, при этом уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Т. в подъезде дома возведена кирпичная перегородка путем присоединения к принадлежащим ей на праве собственности помещениям части лестничной площадки, указанными действиями ответчика уменьшена общая площадь межквартирной лестничной площадки, следовательно, установка спорной перегородки была возможна только с согласия всех собственников жилых помещений данного многоквартирного дома.
Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что кирпичная перегородка в части присоединения общего имущества многоквартирного дома произведена Т. в соответствии с требованиями вышеуказанных норм закона, с согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Пример 2. Кассационное определение Тамбовского областного суда от 20.02.2012 по делу N 33-514 (извлечение):
В. обратился в суд с иском к М.М. об обязании ответчика снести самовольно возведенную перегородку на лестничной площадке, примыкающую к стене принадлежащей ему квартиры.
Удовлетворяя исковые требования В. суд первой инстанции исходил из того, что лестничные площадки, в соответствии с ч. 1, 3 ст. 36 ЖК РФ принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме и уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Устройство ответчиком тамбура на межквартирной лестничной площадке привело к уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме и увеличению общей площади квартиры. В квартире, после присоединения части лестничной площадки (общего имущества многоквартирного дома) образовались 2 прихожие.
Доводы ответчика о том, что большинство собственников не возражают против сохранения тамбура, и это является основанием для отказа истцу в удовлетворении требований, не основаны на законе.
Согласие части собственников жилого многоквартирного дома в данном случае будет недостаточно. Для присоединения части общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Судом установлено, что общее собрание собственников многоквартирного дома не проводилось.
Пример 3. Апелляционное определение Липецкого областного суда от 08.07.2013 по делу N 33-1651/2013г. (извлечение):
Судом постановлено обязать администрацию г. Липецка привести спорное помещение в состояние до перепланировки.
При этом, суд сослался на ст. 40 ЖК РФ, указав, что "исходя из поэтажного плана д. N колясочная (кладовая), тамбур, коридор, второй вход-выход относятся к местам общего пользования, то есть общему имуществу. Бесспорно установлено, что перепланировка и образование нежилого помещения N 1 произведена без согласия собственников многоквартирного жилого дома.."
Извлечения из судебных постановлений
по искам собственников, желающих узаконить
уже произведенную перепланировку
Аналогичная практика складывается по делам об узаконивании уже произведенной перепланировки (о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии). Суды отказывают в удовлетворении исков об узаконивании перепланировки в случае, если установлено, что перепланировка помещений произведена с присоединением к ним части общего имущества и не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пример 1. Апелляционное определение Омского областного суда от 19.03.2014 по делу N 33-1713/14 (извлечение):
Д. обратился в суд с иском к Администрации КАО г. Омска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
Судом установлено, что после приобретения квартиры истцом была произведена перепланировка, увеличена общая площадь квартиры за счет внутренней перепланировки и присоединения мест общего пользования.
Согласно ч. 3 статьи 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Истцом не представлено доказательств наличия согласия всех собственников квартир в многоквартирном доме на сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии.
Только лишь факт соответствия помещения строительным нормам и правилам, и то, что произведенная перепланировка не угрожает жизни и здоровью проживающих в доме лиц, определяющего правового значения не имеют.
Пример 2. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 29.05.2014 по делу N 33-4531/2014 (извлечение):
Е.Т., Е.А. обратились с иском к мэрии г. Новосибирска, администрации Ленинского района города Новосибирска о сохранении жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии. Указали, что в результате ремонта, произведенного в жилом помещении, была произведена перепланировка и переустройство с расширением жилой комнаты за счет площадей помещений общего пользования, названных "красный уголок".
В иске отказано. Судом указано следующее.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).
Согласно положениям ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и(или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и(или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства или перепланировки квартиры с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию, перепланировку или переустройство проведенной в соответствие с требованиями закона.
Материалы дела не содержат сведений о том, что истцы обращались в орган местного самоуправления для согласования выполненных работ по "перепланировке" и "переустройству".
Судебная коллегия также обращает внимание на то, что общим собранием всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме не принималось решение о присоединением мест общего пользования - "красного уголка", "туалета" к квартире истцов. Выводы суда об обратном, несостоятельны… подтверждено, что не все собственники приняли участие в голосовании и выразили согласие на присоединение к квартире истцов мест общего пользования.
С учетом изложенного, выводы суда о том, что собственники многоквартирного дома выразили согласие на уменьшение общего имущества, является ошибочным. Кроме того, судебная коллегия отмечает, что переустройство и перепланировка квартиры истцами была проведена в 2012 г., что следует их технического паспорта, а собрание проводилось в июне 2013 г.
Таким образом, несмотря на выводы, в представленных в дело заключениях, о возможности сохранения нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, применении аналогии ст. 29 ЖК РФ возможно только в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников и обращения в орган местного самоуправления для согласования выполненных работ.
Примечание: Судебная практика по вопросам уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего собрания в настоящее время сформирована (по состоянию законодательства и судебной практики на сентябрь 2016г.). Разъяснения по вопросам допустимой формы уведомления и последствий неисполнения обязанности уведомить содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", определении Конституционного Суда РФ от 09.02.2016 N 220-О).
Подробнее по теме: Комментарии к п. 6 ст. 181.4 ГК РФ: уведомление о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания
Рекомендуемые по теме публикации:
Другие иски о признании недействительным решения общего собрания собственников
- Исковое заявление о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений жилого дома (собственник жилого помещения обжалует решение собственников о выборе конкретной управляющей организации);
- Исковое заявление о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений жилого дома, оформленное протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования по вопросу ограждения придомовой территории
- Исковое заявление о признании решения общего собрания недействительным (общим собранием собственников фактически принято решение о повышении платы за ремонт общего имущества МКД. Истцы указывают, что так называемое "перенесение" статей расходов в статью "текущий ремонт", означает, по сути, увеличение платы за текущий ремонт, а не "перенесение расходов")
Другие публикации и комментарии по теме см. в рубриках:
